Dúvida – Correção do saldo devedor.

Comprei um imóvel na planta e na data programada para a quitação do saldo devedor eu já tinha o financiamento liberado. Por problemas do vendedor a conclusão demorou e ele cobrou correção dos valores. O que devo fazer

Neste caso, onde a demora foi ocasionada pelo vendedor o saldo devedor não poderá ser corrigido.

E, se mesmo assim, o vendedor manter o valor corrigido, o comprador poderá consignar o valor em juízo, ou, realizar o pagamento e após ingressar em juízo solicitando a devolução dos valores devidamente corrigidos.

Construtora deve reparar defeitos em obra entregue a condomínio.

O juiz de Direito Romério do Carmo Cordeiro, da 27ª vara Cível de Goiânia/GO, condenou uma construtora a obrigação de fazer, ou seja, reparar obras feitas em condomínio que não tiveram resultado satisfatório. O magistrado aplicou regras do CDC ao caso. 

O caso

Um condomínio ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com restituição de valores e produção antecipada de provas em face de construtoras alegando, em suma, que as obras de sua área comum foram entregues pela empreiteira, mas dotadas de patologias construtivas e em desconformidade com normas técnicas.

O condomínio aduziu que contratou engenheiro civil especializado em perícia, o qual elaborou laudo que confirmou os vícios e defeitos da construção. Alegou a aplicabilidade o CDC ao caso e a legitimidade das três construtoras demandadas por serem do mesmo grupo econômico.

Requereu, por fim, a condenação das empresas ao cumprimento da obrigação de fazer visando sanar os vícios construtivos, além da condenação ao pagamento de indenização por danos materiais.

Aplicação do CDC

O magistrado considerou que o CDC é aplicável nas casos ajuizados por condomínio em face de sua construtora, envolvendo discussão sobre a reparação de vícios construtivos.

Em relação a fiação comprometida na fonte localizada na praça contemplativa do condomínio, embora a construtora tenha alegado ausência de manutenção e incapacidade técnica do responsável pelo serviço de reparo, o juiz entendeu que a construtora não desconstruiu o argumento, pois além de não comprovar as alegações, também não demonstrou a entrega regular da benfeitoria e que o vício não se originou de má execução da obra.

Quanto ao revestimento do espaço denominado “Play Baby” e do playground, o juiz considerou que realmente se extraiu do memorial descritivo que deveria ter sido entregue com piso tipo “paver” emborrachado ou grama sintética, mas constava no ato da entrega apenas concreto simples, como evidenciado em laudo.

Sobre o esgotamento sanitário, de acordo com o magistrado, se extraiu do laudo que a construtora fez uma estação elevatória, afirmando a perita que poderia ter optado pela implantação de um sistema individual de esgoto, mencionando que o sistema escolhido apresenta falha gravíssima, pois sobrecarrega em dias de chuva intensa, transbordando dejetos, por não haver drenagem adequada.

Para o juiz, a construtora não se desincumbiu das alegações feitas, e por isso surgiu o dever de reparar, mas o condomínio deve cientificar os moradores quanto a vedação de realizar atos que colaborem para os problemas em período de chuva intensa e que eventuais manutenções posteriores ao aprimoramento do sistema é de responsabilidade do condomínio.

O magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos e condenou a construtora a, caso não tenha resolvido, solucionar o problema de fiação comprometida da fonte localizada na praça do condomínio; instalação de pisos “paver” emborrachado ou grama sintética no espaço “Play Baby” e no playground, ficando a cargo do condomínio optar pelo revestimento que melhor se adequa a cada um deles; e resolver os problemas de drenagem e sobrecarga na estação elevatória de tratamento de esgoto.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/341969/construtora-deve-reparar-defeitos-em-obra-entregue-a-condominio

Comissão de Corretagem: Vendedor que desiste de negócio por falta de diligência do corretor não deve pagar comissão.

A Justiça de SP considerou indevida a cobrança de comissão de corretagem diante da inadimplência na prestação dos serviços. O juiz de Direito Guilherme Tarcia e Fazzio negou pedido de corretores que buscaram receber a comissão em caso no qual, após assinado o contrato, os vendedores desistiram por falta de informações e erros na elaboração do documento.

Para o magistrado ficou comprovada a inadimplência no cumprimento da obrigação de intermediação “pela falta de adoção das medidas de diligência e prudência necessárias e integrantes do serviço nos termos da diretriz legal específica e decorrência da boa-fé objetiva“.

Conforme a sentença, faltaram ao contrato, por exemplo, a definição correta do imóvel-objeto do negócio, a precisa descrição do bem e a falta de identificação do adquirente.

“Trata-se de informações extremamente relevantes à formação da decisão do vendedor porque dizem respeito diretamente à aferição da idoneidade financeira e capacidade de solvência do adquirente: era obrigação do corretor prestar as informações necessárias para conhecimento exato do potencial de êxito para que o vendedor assumisse ou não os riscos de firmar o contrato naquelas circunstâncias do objeto da negociação e das pessoas envolvidas.”

O julgador ponderou a ausência de adoção das medidas de prudência e cautela necessárias em relação a negócio de alto valor (mais de R$ 1 mi) e que o cumprimento da obrigação do corretor não se exaure na apresentação de pretendente à aquisição.

“A parte autora não cumpriu com os deveres contratuais principais e anexos na execução adequada do dever de intermediação para justificar a exigência da cobrança de corretagem em detrimento de negócio jurídico que efetivamente não se realizou.“

Fonte: https://migalhas.uol.com.br/quentes/338808/vendedor-que-desiste-de-negocio-por-falta-de-diligencia-do-corretor-nao-deve-pagar-comissao

STJ: Contrato é válido quando só um dos proprietários locou o imóvel.

A 3ª turma do STJ entendeu que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade de contrato de aluguel. Para o colegiado, ainda que o CC exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação.

A turma ressaltou que os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos  artigos 166 e 167 do CC, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.

O autor da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros – entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.

Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJ/SP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.

Ausência de vícios

Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do CC, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.

Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil.

“Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu. A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração.”

Fonte: https://migalhas.uol.com.br/quentes/339179/stj-contrato-e-valido-quando-so-um-dos-proprietarios-locou-o-imovel

REFLEXOS DA PANDEMIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAIS

No início da pandemia incertezas e dúvidas surgiram em relação à economia, como as pessoas lidariam com os reflexos sociais, com relação as restrições de locomoção e restrições econômicas e, como as restrições impostas pelo Poder Público afetariam os contratos em andamento.[1]

Passados mais de 60 dias, uma certeza se tem, de que os contratos serão afetados, em sua grande maioria, pelos reflexos ocasionados pela pandemia. Cabendo aos interessados discutirem os contratos, as suas obrigações e os seus reflexos, compondo assim um diálogo entre as partes que possibilite o auxílio mútuo. Mas, nem sempre o diálogo entre as partes é viável, mesmo quando ambos possuam interesse na manutenção do contrato.

Nestes casos, como vem ocorrendo, o Poder Judiciário poderá ser acionado, decidindo em alguns casos favoravelmente ao locador, em outros casos favorável ao locatário e em outros casos no meio termo, buscando uma composição entre as partes.

Nas decisões favoráveis aos locatários, o Poder Judiciário vem compreendendo que, aquelas empresas que possuíam um faturamento regular, não sazonal, e que foram afetadas pela pandemia com a queda de faturamento, possuem o direito de readequar o valor da locação pelo período que durar a pandemia[2], aplicando a regra prevista no artigo 317, do Código Civil.

Nas decisões favoráveis aos locadores, o Poder Judiciário vem compreendo que, a redução do faturamento por si só não dispensa o locador de cumprir com as suas obrigações contratuais. Nos dois casos analisados pelo Poder Judiciário do Estado de São Paulo[3], compreendeu-se que “a queda, por certo período, do faturamento da locatária, empresa de grande porte, neste momento, não caracteriza caso fortuito ou força maior hábil a autorizar a intervenção judicial.”.

Além disso, os julgadores concluíram que, “o ordenamento jurídico permite a resolução de contratos de execução continuada ou diferida, em virtude de acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis, e não a simples suspensão das obrigações assumidas”.

Nas soluções que buscam mitigar os prejuízos ocasionados pela pandemia, sem agravar a situação econômica-jurídica das partes, o Poder Judiciário apresenta uma solução intermediaria, onde as partes conversam, analisam as propostas formuladas e chegam a uma solução conjunta para o caso em concreto.

No entanto, cautelosamente e em todos os casos, o Poder Judiciário analisa o uso abusivo dos reflexos da pandemia. Assim, nos casos onde os locatários já cumpriam as suas obrigações com atraso, ou, encontrava-se inadimplente, o Poder Judiciário vem negando as medidas judiciais pleiteadas, visto que, é condição essencial para a intervenção contratual a comprovação do nexo de causalidade entre a pandemia e a necessidade de provimento jurisdicional.

Outra questão que deve ser levada em consideração pelos locadores é com relação a alteração legislativa ocasionada pela PL n° 1.179/20, que aguarda sanção do Presidente da República, que impedira a concessão de medida liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo propostas a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020.

[1] [1] Guilherme Augusto Becker. Advogado inscrito na OAB/PR 51.716 OAB/PR – guilherme@beckeresaores.adv.br

[2] Autos n° 1026645-41.2020.8.26.0100 – 22° Vara Cível da Comarca de São Paulo.

[3] Autos n°  2068208-07.2020.8.26.0000 – 34ª câmara de Direito Privado do TJ/SP.

Autos n° 2063701-03.2020.8.26.0000 – 36ª câmara de Direito Privado do TJ/SP.

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Pergunta: Comprei um imóvel na planta e recebi as chaves. Porém, ainda, não tenho a matrícula em meu nome, pois existe uma hipoteca feita pela instituição financeira que concedeu o financiamento para construção do empreendimento e, na última semana a construtora pediu recuperação judicial. O que devo fazer?

Resposta: Nesse caso, mesmo antes da construtora pedir a recuperação judicial, que em determinados casos não avança para uma falência mas serve como um planejamento para reestruturação financeira, as construtoras optam por não cumprir com as obrigações assumidas perante as instituições financeiras, prejudicando os adquirentes dos imóveis que não conseguem transferir as suas unidades.

Assim, para o adquirente que não consegue obter a escritura pública e/ou a baixa da hipoteca não resta outra alternativa a não ser ingressar em juízo, para obter a escritura pública e/ou a baixa da hipoteca, quando já realizou todos os pagamentos previstos no contrato. Se ainda não realizou todos os pagamentos pode depositar em juízo o saldo devedor e solicitar ao juízo que determine a elaboração da escritura pública com a baixa da hipoteca. Em diversos casos, as instituições financeiras não aceitam nenhum acordo para baixar a hipoteca. Porém, o Poder Judiciário vem garantido aos adquirentes a baixa da hipoteca sem maiores transtornos, mesmo as instituições financeiras discutindo a validade da hipoteca realizada.

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Pergunta: Adquiri um imóvel na planta e a incorporadora teve o alvará de construção cassado. A obra foi paralisada. O que devo fazer?

Resposta: Nesse caso, primeiramente, é importante saber por qual motivo o alvará de construção foi cassado (construção em desconformidade com a autorização, problema ambiental, problema na documentação para autorização da obra e etc.). Pois, as vezes, pode ter ocorrido problema administrativo que é facilmente resolvido. Também, é importante analisar se o compromisso de compra e venda firmado com a incorporadora possui alguma cláusula que autorize a suspensão da obra por prazo determinado.

No entanto, se a questão for mais séria, como por exemplo: problema ambiental, ou, alvará obtido irregularmente, o caso deve ser analisado com cautela, pois, dependendo do motivo que ocasionou a paralisação da obra, a construção não será retomada, ou, será retomada com atraso. Consequentemente, o adquirente poderá exigir a rescisão contratual culposa, imputando à incorporada a necessidade da rescisão do contrato, com a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigido. E, em determinados casos, indenização por perdas e danos.

Nova Lei do Distato já é aplicada.

A 7ª Vara Cível Central de São Paulo, em ação promovida por comprador que alegou não mais poder arcar com as prestações firmadas em contrato de compra e venda de imóvel, decidiu pela aplicação da nova Lei do Distrato ao processo. Segundo os autos, as partes firmaram um contrato particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma de apartamento, vinculada a duas vagas de garagem, no valor de R$ 327.025,87. O comprador pagou R$ 79.025,87 a título de entrada e R$ 96.639,38 em parcelas de financiamento. Por incapacidade financeira, ele requereu a resilição do contrato e a devolução de parte do valor pago. A construtora alega que teria direito a reter 12% do valor da venda, o que equivaleria a 45% do montante pago pelo comprador. De acordo com o juiz Senivaldo dos Reis Junior, a recente Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), que modificou as Leis nº 4.591/64 e 6.766/79, prevê o percentual de 25% como valor máximo para retenção por parte da incorporadora. “Ainda que o bojo central da lei seja referente a alienação de imóveis denominados ‘na planta’, há que se também considerar sua aplicação, por analogia, para vendas de imóveis já construídos. E exatamente, é o que se enquadra ao caso fático posto nestes autos”, escreveu na sentença. Para o magistrado, o valor de 25% indeniza o vendedor pelos prejuízos sofridos ante a rescisão unilateral pelo adquirente (processo nº 1070803-55.2018.8.26.0100).

Fonte: Valor Econômico.