STJ: Contrato é válido quando só um dos proprietários locou o imóvel.

A 3ª turma do STJ entendeu que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade de contrato de aluguel. Para o colegiado, ainda que o CC exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação.

A turma ressaltou que os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos  artigos 166 e 167 do CC, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.

O autor da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros – entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.

Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJ/SP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.

Ausência de vícios

Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do CC, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.

Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil.

“Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu. A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração.”

Fonte: https://migalhas.uol.com.br/quentes/339179/stj-contrato-e-valido-quando-so-um-dos-proprietarios-locou-o-imovel

STJ: Cláusula penal Multa é reduzida se contrato for parcialmente cumprido.

O Superior Tribunal de Justiça reduziu em 50% a multa devida pela Ril Brasil Comercial e Importadora a Aurélio Miguel, atleta de judô ganhador de duas medalhas olímpicas. As partes celebraram contrato de autorização para uso de imagem, o qual foi parcialmente descumprido pela empresa.

De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do Recurso Especial, “a regra contida artigo 924 do Código Civil/1916 deve ser interpretada no sentido de ser possível a redução do montante estipulado em cláusula penal, sob pena de legitimar-se o locupletamento sem causa”.

Para o ministro, ainda que o contrato tenha sido celebrado antes da entrada em vigor do novo CC — que passou a determinar que o juiz deve, no lugar de “pode”, reduzir equitativamente a penalidade prevista no contrato — a regra anterior deve ser interpretada de modo a recomendar ao juiz a redução, a fim de preservar a função social do contrato.

Os dois dispositivos, explicou Sanseverino, têm certa correspondência porque mesmo antes da do CC/2002, tanto a doutrina quanto a jurisprudência evidenciavam evolução na interpretação, no sentido de reconhecer como um dever judicial a redução da cláusula penal nos casos mencionados.

Redução necessária

A Ril Brasil é a representante da marca Reebok no país. Conforme combinado, o contrato teria duração de um ano, prorrogável automaticamente por mais um — salvo expressa manifestação de uma das partes, até 30 dias antes do término do período. O atleta deveria receber R$ 66.960 anuais, e, para as hipóteses de descumprimento contratual, foi fixada multa no mesmo valor.

Embora tenha ocorrido a prorrogação automática, que já era prevista, a empresa cumpriu suas obrigações somente até o mês de junho de 1998. Diante disso, o atleta ajuizou ação de rescisão contratual, acrescida de cobrança das parcelas não pagas. Em primeira instância, o pedido foi parcialmente concedido. O juiz rescindiu o contrato e condenou a empresa ao pagamento da multa prevista no contrato, no valor de R$ 66.960.

Inconformada, a Ril Brasil apelou para a segunda instância, que deu parcial provimento ao recurso, apenas para reduzir a verba honorária. Já no Recurso Especial direcionado ao STJ, alegou violação do artigo 924 do CC/1916, pois como o atleta recebeu durante 18 meses pagamento mensal de R$ 4,5 mil líquidos, o contrato foi parcialmente cumprido. Por isso, a multa contratual não poderia ser aplicada por completo.

De acordo com Sanseverino, tendo sido comprovado que houve cumprimento substancial do valor devido no segundo período de validade do contrato, é “inegável a necessidade de redução do montante contido na cláusula penal”.

“A redução deve ser no percentual de 50%, pois o contrato celebrado entre as partes pelo prazo de um ano fora renovado automaticamente pelo mesmo período, sendo rescindido na metade do segundo ano”, disse.

Diante disso, a 3ª Turma do STJ deu parcial provimento ao Recurso Especial. Determinou a redução da multa para 50% do valor previsto no contrato, com incidência de correção monetária e juros de mora, e que cada parte deverá arcar com metade das custas e com os honorários do procurador da parte contrária. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2012-ago-03/clausula-penal-reduzida-contrato-for-parcialmente-cumprido

Direito Imoliário: STJ admite reclamação sobre contrato com fiadores.

Por considerar que o entendimento de turma recursal sobre a alteração em contrato de aluguel, sem o consentimento dos fiadores, diverge de súmula do Superior Tribunal de Justiça, a ministra Isabel Gallotti concedeu liminar para suspender decisão até o julgamento final do caso pela 2ª Seção. A reclamação foi apresentada por fiadores contra decisão da 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis do Rio Grande do Sul.

Eles argumentam que o entendimento diverge da Súmula 214 do STJ, uma vez que não teriam legitimidade passiva para responder por obrigações resultantes de alteração de contrato com a qual não concordaram.

A ministra Isabel Gallotti observou que a Corte Especial admitiu a possibilidade do ajuizamento de reclamação perante o STJ com o objetivo de adequar as decisões proferidas pelas turmas recursais dos Juizados Estaduais às súmulas ou à jurisprudência dominante na Corte, firmada em recurso repetitivo.

Ao analisar o caso, a ministra destacou que os fiadores têm razão quanto à ilegitimidade passiva, uma vez que a decisão da turma recursal se refere à alteração contratual datada de 1º de setembro de 1995. Nela, consta que foi fixado novo prazo para término do contrato de locação, bem como novo valor do aluguel, sem, contudo estar expresso o consentimento dos fiadores.

Para a ministra, a alteração contraria o enunciado da Súmula 214, que dispõe que “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Diante disso, admitiu a reclamação e determinou que a turma recursal preste informações.

Alegação rejeitada
Em outro ponto contestado, os fiadores reclamaram quanto à posição da turma recursal que não reconheceu a ilegitimidade do proprietário para requerer a cobrança de aluguéis em período no qual não deteria mais os direitos relativos à propriedade em decorrência de desapropriação pelo poder público. Segundo alegam, a turma recursal entendeu que a simples circunstância de o imóvel ter sido declarado de utilidade pública não afasta o dever dos locatários de pagar o aluguel.

Quanto a essa questão, a ministra disse que não se trata de enunciado de súmula nem de tese definida sob o rito dos recursos repetitivos, não podendo ser contestada por meio de reclamação ao STJ.

Fonte: STJ – Rcl 10007