O escritório Becker & Soares Advogados Associados, atuou com êxito em um litigio judicial com o objetivo de declarar nulo um contrato de locação comercial, celebrado entre um lojista e um shopping center, onde o lojista foi induzido pela administradora do shopping center a alterar o seu espaço comercial, utilizado por mais de 15 anos. O Poder Judiciário do Estado do Paraná, reconheceu as abusividades cometidas pela administradora do shopping center, declarando nulo o contrato firmado entre as partes e determinando que o espaço comercial anteriormente ofertado e disponibilizado para outra empresa fosse disponibilizado para o lojista. Também, condenou a administradora do shopping center a indenizar a título de danos emergentes, lucros cessantes e danos morais
Newsletters – Reintegração de Posse.
O escritório Becker & Soares Advogados Associados, atuou com êxito em uma ação de reintegração de posse de uma chácara localizada na região Metropolitana de Curitiba, onde a proprietária teve a área esbulhada por seu vizinho ao longo de 20 anos.
Em determinada ocasião, a proprietária da chácara mudou-se para Curitiba. Foi quando o vizinho aproveitou a oportunidade para alterar as medidas da área, modificando aos poucos as cercas divisórias e realizando algumas construções. Por mais de 15 anos a proprietária da área tentou resolver o problema, sem sucesso.
Através da ação conduzida pelo Escritório Becker & Soares Advogados Associados, foi proposta uma ação de reintegração de posse, com o objetivo de remoção das cercas e remoção das construção realizadas. O vizinho alegou, em sua defesa, que tomou posse da área de maneira mansa, pacifica e sem oposição da proprietária, requerendo o usucapião da área.
O Poder Judiciário do Estado do Paraná, reconheceu que a área em discussão era de titularidade da proprietária. O vizinho, por sua vez, que na verdade estava na condição de chacareiro, não conseguiu comprovar o usucapião.
Ao final da discussão, o Escritório obteve pleno êxito para a cliente, com a reintegração plena da posse e a remoção das cercas e das construções realizadas na área.
Becker & Soares Advogados Associados.
Newsletters – Ação de Rescisão Contratual – Compra e Venda de Imóvel na Planta.
O escritório Becker & Soares Advogados Associados, atuou em mais uma ação de rescisão contratual, com o objetivo de resguardar o direito do cliente que celebrou uma promessa de compra e venda de duas unidades imobiliárias e não conseguiu cumprir o contrato, por motivos particulares.
No caso representado pelo Escritório, se o cliente firmasse a rescisão com a construtora, sem a intervenção judicial, as cláusulas contratuais seriam cumpridas e, consequentemente, a devolução do valor seria inferior a 60%, sem a devida correção. O cliente optou pela intervenção judicial, discutindo as cláusulas contratuais e obteve a devolução de 80% dos valores pagos à construtora, devidamente corrigidos monetariamente, a partir do pagamento de cada parcela e mais 1% de juros ao mês, a partir da decisão judicial.
Em casos semelhantes a estes, a melhor solução é buscar discutir o contrato através de vias judicias, que asseguram os direitos e os valores pagos.
Becker & Soares Advogados Associados.
Dúvida – Correção do saldo devedor.
Comprei um imóvel na planta e na data programada para a quitação do saldo devedor eu já tinha o financiamento liberado. Por problemas do vendedor a conclusão demorou e ele cobrou correção dos valores. O que devo fazer
Neste caso, onde a demora foi ocasionada pelo vendedor o saldo devedor não poderá ser corrigido.
E, se mesmo assim, o vendedor manter o valor corrigido, o comprador poderá consignar o valor em juízo, ou, realizar o pagamento e após ingressar em juízo solicitando a devolução dos valores devidamente corrigidos.
Comprador inadimplente pagará condomínio antes da entrega das chaves.
O imóvel foi concluído no prazo avençado e estava a vendedora aguardando o recebimento das prestações finais, de modo que a posse somente não foi transferida pelo não pagamento.
Comprador inadimplente é responsável pelas despesas condominiais se o imóvel estiver disponível à imissão. Assim entendeu a 7ª turma Cível do Colégio Recursal Central de SP, reformando decisão de 1º grau.
A sentença julgou procedente o pedido do comprador, para o fim de reconhecer a nulidade da cláusula do contrato e declarar inexigíveis os valores devidos a título de taxa condominial a partir de julho de 2019, até que sejam entregues as chaves do imóvel.
O autor citou precedentes do STJ acerca da exigibilidade da taxa de condomínio surgir com a entrega das chaves. Porém, para o relator Daniel Ovalle da Silva Souza, a situação concreta não permite a aplicação deste raciocínio.
“O preceito de que somente o exercício da posse legitima o início da cobrança condominial ao adquirente pressupõe, por incontornável lógica jurídica, que esteja ele quite ou adimplente quanto à sua obrigação no contrato.”
Segundo o juiz, o imóvel foi concluído no prazo avençado e estava a vendedora aguardando o recebimento das prestações finais, de modo que a posse somente não foi transferida pelo não pagamento.
“A facilidade econômica que representa o financiamento em relação aos compradores não pode implicar prejuízo financeiro aos vendedores, que, concluindo sua prestação conclusão da obra e unidade objeto do contrato têm pleno direito ao recebimento da respectiva contraprestação, na data avençada. Se isso não ocorre, passam a incorrer em mora os compradores, respondendo por todos os prejuízos daí advindos (especialmente condomínio e IPTU).”
Construtora deve reparar defeitos em obra entregue a condomínio.
O juiz de Direito Romério do Carmo Cordeiro, da 27ª vara Cível de Goiânia/GO, condenou uma construtora a obrigação de fazer, ou seja, reparar obras feitas em condomínio que não tiveram resultado satisfatório. O magistrado aplicou regras do CDC ao caso.
O caso
Um condomínio ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com restituição de valores e produção antecipada de provas em face de construtoras alegando, em suma, que as obras de sua área comum foram entregues pela empreiteira, mas dotadas de patologias construtivas e em desconformidade com normas técnicas.
O condomínio aduziu que contratou engenheiro civil especializado em perícia, o qual elaborou laudo que confirmou os vícios e defeitos da construção. Alegou a aplicabilidade o CDC ao caso e a legitimidade das três construtoras demandadas por serem do mesmo grupo econômico.
Requereu, por fim, a condenação das empresas ao cumprimento da obrigação de fazer visando sanar os vícios construtivos, além da condenação ao pagamento de indenização por danos materiais.
Aplicação do CDC
O magistrado considerou que o CDC é aplicável nas casos ajuizados por condomínio em face de sua construtora, envolvendo discussão sobre a reparação de vícios construtivos.
Em relação a fiação comprometida na fonte localizada na praça contemplativa do condomínio, embora a construtora tenha alegado ausência de manutenção e incapacidade técnica do responsável pelo serviço de reparo, o juiz entendeu que a construtora não desconstruiu o argumento, pois além de não comprovar as alegações, também não demonstrou a entrega regular da benfeitoria e que o vício não se originou de má execução da obra.
Quanto ao revestimento do espaço denominado “Play Baby” e do playground, o juiz considerou que realmente se extraiu do memorial descritivo que deveria ter sido entregue com piso tipo “paver” emborrachado ou grama sintética, mas constava no ato da entrega apenas concreto simples, como evidenciado em laudo.
Sobre o esgotamento sanitário, de acordo com o magistrado, se extraiu do laudo que a construtora fez uma estação elevatória, afirmando a perita que poderia ter optado pela implantação de um sistema individual de esgoto, mencionando que o sistema escolhido apresenta falha gravíssima, pois sobrecarrega em dias de chuva intensa, transbordando dejetos, por não haver drenagem adequada.
Para o juiz, a construtora não se desincumbiu das alegações feitas, e por isso surgiu o dever de reparar, mas o condomínio deve cientificar os moradores quanto a vedação de realizar atos que colaborem para os problemas em período de chuva intensa e que eventuais manutenções posteriores ao aprimoramento do sistema é de responsabilidade do condomínio.
O magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos e condenou a construtora a, caso não tenha resolvido, solucionar o problema de fiação comprometida da fonte localizada na praça do condomínio; instalação de pisos “paver” emborrachado ou grama sintética no espaço “Play Baby” e no playground, ficando a cargo do condomínio optar pelo revestimento que melhor se adequa a cada um deles; e resolver os problemas de drenagem e sobrecarga na estação elevatória de tratamento de esgoto.
Dúvida Franquia – Capital de Giro.
Pergunta: Temos uma pequena rede de lojas. Algumas delas estão no modelo de franquia. Ocorre que, com o fechamento de diversas unidades que encontram-se localizadas em centros comerciais, o nosso fluxo de caixa foi reduzido. Assim, gostaríamos de saber se existe alguma maneira de obtermos acesso ao crédito com baixo custo?
Resposta: Inicialmente, sempre indicamos que nossos clientes procurem consultores financeiros. Pois, apenas assim, conseguirá ter uma análise real do seu mercado.
No entanto, no seu caso, onde você já possui algumas unidades no sistema de franquia, através do qual são formalizadas relações jurídica entre franqueadora e franqueados, onde a franqueadora recebe royalties, indicamos a utilização da securitização de recebíveis.
Em casos similares ao seu, alguns de nossos clientes vêm optando pela securitização dos royalties como uma forma de acesso imediato a caixa, com custos mais baixos. Mas o que seria uma securitização?
“securitização é um processo através do qual uma variedade de ativo realizáveis é empacotada na forma de título e/ou valores mobiliários (debêntures emitidas por um Sociedade de Propósito Específico ou cotas emitidas um Fundo de Recebíveis) e então vendidos a investidores.”[1].
A securitização de recebíveis também é muito utilizada para o financiamento da expansão da rede, visto que os custos são mais baixos. A securitização de royalties vem ganhando muitos adeptos e investidores com interesse nesse segmento.
[1] Machado. Tiziane. Manual Jurídico para Franqueadores e Franqueados. 2006.
Tabelião, corretor e banco devem indenizar vítima de fraude imobiliária.
O artigo 723, parágrafo único, do Código Civil, modela o regime jurídico da atividade do intermediador de negócios e, como todo o prestador de serviços, haverá de responder pela conduta censurável, ilícita ou de má-fé praticadas no desempenho de tais tarefas.
Com esse entendimento, a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a condenação de dois golpistas ao pagamento de indenização a uma vítima de fraude imobiliária. A turma julgadora também reconheceu a responsabilidade parcial do tabelião e do corretor de imóveis, bem como, de forma subsidiária, do banco envolvidos no negócio.
Além dos danos materiais, correspondente ao valor desembolsado pela vítima e os gastos com escritura e registro, o autor da ação receberá R$ 30 mil por danos morais. De acordo com os autos, dois estelionatários, usando documentos falsos, se passaram por proprietários do imóvel.
A vítima foi apresentada aos estelionatários pelo corretor, que não averiguou as condições de segurança do negócio. O tabelião, por sua vez, concordou em colher as assinaturas na residência de um dos golpistas, eliminando as chances de controle da legalidade dos documentos exibidos ao impedir a pesquisa da falsidade.
Já o banco abriu a conta-depósito com documentos falsos e recebeu valores pagos pela vítima, não efetuando o bloqueio do dinheiro depositado, mesmo após o gerente ser avisado que se tratava de uma emboscada. “Cada um participou, ao seu modo, para que o autor sofresse mais do que prejuízo material com toda essa fraude que foi cometida”, disse o relator do acórdão, desembargador Ênio Santarelli Zuliani.
Por isso, o corretor e o tabelião deverão arcar com as indenizações por dano material, junto com os estelionatários. Ao banco coube a responsabilidade subsidiária, ou seja, somente será possível exigir o pagamento caso os demais réus não satisfaçam o valor da condenação, provando-se a insolvência deles. Sobre o dano moral, todos são devedores solidários.
O magistrado afirmou que a vítima foi envolvida numa trama que só foi possível pela negligência do corretor, que não cuidou de verificar a condição pessoal dos vendedores. “O notário responderá porque não empregou os meios necessários para realizar um serviço seguro e eficaz e sua falha foi decisiva para que a falsidade não fosse descoberta”, completou.
Ainda segundo Ziliani, o banco também deve responder no limite de sua atuação omissa, “por ter aberto a conta que fez o dinheiro circular e por ter se omitido em providências internas que poderiam evitar a saída do numerário da conta falsa”. A decisão se deu por maioria de votos. O relator sorteado, desembargador Maurício Campos da Silva Velho, votou pela absolvição do tabelião, do corretor e do banco.
Fonte: https://www.conjur.com.br/2021-fev-08/tabeliao-corretor-banco-indenizarao-vitima-fraude-imobiliaria
Shopping Center – Cláusula de raio.
Em decisão proferida na terça-feira, 2, o TRF da 1ª região manteve condenação imposta pelo Cade – Conselho Administrativo de Defesa Econômica ao Shopping Iguatemi de São Paulo. Na ocasião, o Tribunal da autarquia entendeu ser um ilícito concorrencial a imposição a lojistas de cláusulas contratuais que impediam a abertura de novas lojas num raio de 3 a 5 km contados do centro do terreno do empreendimento, a chamada cláusula de raio.
Além aplicar multa, o Conselho proibiu o uso desse tipo de dispositivo contratual para locação de seus espaços comerciais.
A deliberação do TRF-1 ocorreu em sede de recurso, após a Justiça reverter a condenação do shopping em primeira instância. No Judiciário, o caso contou com a atuação da Procuradoria Federal Especializada junto ao Cade, sob a liderança do procurador-chefe da autarquia, Walter Agra, e execução do procurador Humberto Cunha dos Santos.
De acordo com Agra, a ação representa um avanço no entendimento sobre ilicitudes em contratos com cláusulas de raio.
“A decisão também reconhece a competência do Cade para analisar e aplicar a legislação antitruste brasileira, sendo mais um importante marco na estabilização da segurança jurídica que os agentes de mercado precisam para o desenvolvimento de uma economia forte, com sensíveis benefícios aos consumidores.”
Em seu voto, o desembargador Jirair Aram Meguerian argumentou que é dever do Estado garantir a liberdade de escolha do consumidor e que esse tipo de prática é passível de punição pela legislação antitruste, uma vez que prejudica a livre competição no mercado.
“Cabe ao lojista decidir se quer ou não abrir outra franquia em outro shopping/empreendimento, próximo ou não, de onde já se encontra estabelecido, e é dever do Estado proteger o consumidor de medidas que venham a ferir sua liberdade de escolha, sob pena de grave infração à liberdade de iniciativa, à livre concorrência e à defesa do consumidor.”
Entenda o caso
O processo ganhou repercussão por ter sido a primeira matéria julgada no Cade sobre cláusula de raio. O Shopping Iguatemi/SP foi multado durante julgamento realizado em 2007 em razão da prática.
Para o Conselho, a conduta lesou os comerciantes e shoppings centers concorrentes, além dos interesses dos consumidores, que acabaram sendo privados de escolher o local mais conveniente para a realização de compras. Por essa razão, também determinou que o Iguatemi se abstivesse de incluir e exigir cláusulas de raio em seus contratos de locação de espaços comerciais.
Desde o julgamento do caso, a autarquia tem fortalecido a jurisprudência sobre o tema. A decisão do TRF-1 reforça o papel da autoridade antitruste no combate às infrações contra a ordem econômica e do Poder Judiciário em valorizar os preceitos constitucionais da livre concorrência e da defesa do consumidor.
Comissão de Corretagem: Vendedor que desiste de negócio por falta de diligência do corretor não deve pagar comissão.
A Justiça de SP considerou indevida a cobrança de comissão de corretagem diante da inadimplência na prestação dos serviços. O juiz de Direito Guilherme Tarcia e Fazzio negou pedido de corretores que buscaram receber a comissão em caso no qual, após assinado o contrato, os vendedores desistiram por falta de informações e erros na elaboração do documento.
Para o magistrado ficou comprovada a inadimplência no cumprimento da obrigação de intermediação “pela falta de adoção das medidas de diligência e prudência necessárias e integrantes do serviço nos termos da diretriz legal específica e decorrência da boa-fé objetiva“.
Conforme a sentença, faltaram ao contrato, por exemplo, a definição correta do imóvel-objeto do negócio, a precisa descrição do bem e a falta de identificação do adquirente.
“Trata-se de informações extremamente relevantes à formação da decisão do vendedor porque dizem respeito diretamente à aferição da idoneidade financeira e capacidade de solvência do adquirente: era obrigação do corretor prestar as informações necessárias para conhecimento exato do potencial de êxito para que o vendedor assumisse ou não os riscos de firmar o contrato naquelas circunstâncias do objeto da negociação e das pessoas envolvidas.”
O julgador ponderou a ausência de adoção das medidas de prudência e cautela necessárias em relação a negócio de alto valor (mais de R$ 1 mi) e que o cumprimento da obrigação do corretor não se exaure na apresentação de pretendente à aquisição.
“A parte autora não cumpriu com os deveres contratuais principais e anexos na execução adequada do dever de intermediação para justificar a exigência da cobrança de corretagem em detrimento de negócio jurídico que efetivamente não se realizou.“
STJ: Contrato é válido quando só um dos proprietários locou o imóvel.
A 3ª turma do STJ entendeu que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade de contrato de aluguel. Para o colegiado, ainda que o CC exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação.
A turma ressaltou que os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos artigos 166 e 167 do CC, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.
O autor da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros – entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.
Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJ/SP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.
Ausência de vícios
Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do CC, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.
Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil.
“Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu. A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração.”
Receita autoriza créditos de PIS e Cofins sobre vale-transporte.
Nesta segunda-feira (18/1), a Divisão de Tributação (Disit) da 7ª Região Fiscal da Receita Federal publicou solução de consulta que permite créditos do PIS e da Cofins sobre vale-transporte.
Segundo o documento, o benefício é aplicável a indústrias e demais prestadores de serviços, e não apenas a empresas de limpeza, construção e manutenção, conforme previsão de leis sobre contribuições sociais. Porém, gastos com vale-refeição, vale-alimentação e uniformes seguem restritos a esses setores específicos.
A Receita considerou que o vale-transporte, concedido a empregados que atuam diretamente na produção de bens ou prestação de serviços, é uma despesa decorrente de imposição da legislação trabalhista.
O órgão vem alterando seu entendimento após julgamento bilionário de recurso repetitivo no Superior Tribunal de Justiça. Na ocasião, a 1ª Seção da corte afastou a interpretação restritiva sobre os insumos.
Em 2018, a Receita emitiu parecer técnico no qual mantinha sua posição contra a tomada de créditos dessas contribuições sobre gastos com vale-transporte. Já em 2020, outra solução de consulta abriu a possibilidade de abatimento desses gastos para o transporte de funcionários.
Fonte: https://www.conjur.com.br/2021-jan-21/receita-autoriza-creditos-pis-cofins-vale-transporte
Restituição de Tributos anteriores ao E-Social.
É possível compensar créditos do PIS e Cofins com débitos de contribuições previdenciárias anteriores ao e-Social, sistema utilizado para o envio de dados e informações sobre contribuições previdenciárias e da área trabalhista.
O entendimento é da juíza Rosana Ferri, da 2ª Vara Cível Federal de São Paulo, que autorizou a Centauro a pagar o INSS com créditos de PIS e Cofins referentes à exclusão do ICMS da base de cálculo dessas contribuições. A decisão liminar foi publicada nesta segunda-feira (18/1).
Esse tipo de compensação, chamada de compensação cruzada, se tornou viável a partir da Lei 13.670/2018, mas apenas com relação aos créditos apurados após a vigência do e-Social.
Ao julgar o caso, no entanto, a juíza acolheu o argumento de que, embora o pedido de compensação fosse referente a créditos anteriores a 2018, eles só se tornaram definitivos a partir de 2019; portanto, depois da vigência do e-Social.
“Entendo que é plausível a alegação da parte impetrante, considerando que o reconhecimento de créditos ocorrido com o trânsito em julgado de decisões judiciais após a implantação do e-Social não se sujeita à limitação aparentemente imposta pela lei”, afirmou a magistrada.
Ainda segundo ela, “não obstante eventuais recolhimentos indevidos possam ter sido efetivados antes do advento da Lei 13.670/2018, somente há o reconhecimento do direito ao crédito — créditos incontroverso e, portanto, líquidos e certos — com a decisão judicial definitiva, após o que seria possível a compensação”.
Ao que se sabe, essa é a primeira decisão que autoriza a compensação cruzada com créditos anteriores à criação do e-Social. Como muitos contribuintes têm esses créditos, a decisão pode ser usada como precedente para que outras empresas também consigam a compensação.
Fonte: https://www.conjur.com.br/2021-jan-19/juiza-autoriza-centauro-pagar-inss-creditos-pis-cofins
Becker & DeMarco Advogados Associados. 