A 7ª Vara Cível Central de São Paulo, em ação promovida por comprador que alegou não mais poder arcar com as prestações firmadas em contrato de compra e venda de imóvel, decidiu pela aplicação da nova Lei do Distrato ao processo. Segundo os autos, as partes firmaram um contrato particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma de apartamento, vinculada a duas vagas de garagem, no valor de R$ 327.025,87. O comprador pagou R$ 79.025,87 a título de entrada e R$ 96.639,38 em parcelas de financiamento. Por incapacidade financeira, ele requereu a resilição do contrato e a devolução de parte do valor pago. A construtora alega que teria direito a reter 12% do valor da venda, o que equivaleria a 45% do montante pago pelo comprador. De acordo com o juiz Senivaldo dos Reis Junior, a recente Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), que modificou as Leis nº 4.591/64 e 6.766/79, prevê o percentual de 25% como valor máximo para retenção por parte da incorporadora. “Ainda que o bojo central da lei seja referente a alienação de imóveis denominados ‘na planta’, há que se também considerar sua aplicação, por analogia, para vendas de imóveis já construídos. E exatamente, é o que se enquadra ao caso fático posto nestes autos”, escreveu na sentença. Para o magistrado, o valor de 25% indeniza o vendedor pelos prejuízos sofridos ante a rescisão unilateral pelo adquirente (processo nº 1070803-55.2018.8.26.0100).
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A 3ª turma do STJ reformou decisão da Justiça paulista e condenou uma construtora a indenizar os compradores de imóvel, por lucros cessantes, em razão de atraso na entrega.
Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, “é mais do que óbvio terem os recorrentes sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação da recorrida tivesse sido tempestivamente cumprida“.
Em 1º grau, o juízo havia condenado a construtora, a título de danos materiais (lucros cessantes), ao pagamento de 0,7% ao mês sobre o valor atualizado do contrato pelo período compreendido entre o término da carência e a entrega das chaves. Em grau recursal, entretanto, o TJ/SP afastou a condenação, por considerar o pedido de lucros cessantes genérico e por ausência de comprovação dos prejuízos alegados.
No recurso ao STJ, os consumidores alegaram que os lucros cessantes decorrentes do atraso da obra são presumidos, tendo em vista a supressão do seu direito de fruir, gozar e dispor do imóvel. Afirmaram, ainda, que o dano moral provocado pela recorrida não foi mero aborrecimento por descumprimento contratual.
anos morais e materiais
Em relação ao dano moral, Nancy afirmou que, não sendo presumido o dano moral na hipótese, seria necessária a sua comprovação, a fim de gerar o dever de indenizar. Todavia, o TJ bandeirante concluiu que os recorrentes não demonstraram circunstâncias que justificassem a condenação da recorrida em compensação por danos morais.
“Nessas circunstâncias, a alteração do julgado, como pretende os recorrentes, ensejaria o revolvimento do conteúdo fático-probatório dos autos, procedimento vedado em sede de recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ.”
Já com relação aos danos morais, a ministra deu razão aos consumidores. Segundo a relatora, trata-se de situação que, vinda de experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC/73), portanto “consideram-se provados os lucros cessantes na sua existência“.
Partindo dessa premissa, conforme destacou Nancy, o STJ possui entendimento no sentido de que, nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes.
“O TJ/SP, ao decidir pela imprescindibilidade de produção de provas do dano material efetivo, contrariou o entendimento do STJ no sentido de que, nessas situações, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, invertendo-se o ônus da prova. (…) Logo, o acórdão recorrido merece reforma.”
Fonte: http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI249463,51045-Construtora+deve+pagar+lucros+cessantes+por+atraso+na+entrega+de
Atraso na concessão de “Habite-se” motiva rescisão contratual em compra de imóvel.
Uma consumidora conseguiu rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por atraso na concessão do “Habite-se”. As chaves foram entregues no prazo, mas a certidão para utilização da habitação foi disponibilizada mais de um ano depois. Além disso, foram constatados problemas estruturais no apartamento. As construtoras terão de devolver o valor pago pelo imóvel, além de indenizarem por danos morais e materiais. A financiadora, por sua vez, terá de rescindir o financiamento e devolver as parcelas pagas. A decisão é da 6ª turma especializada do TRF da 2ª região.
Atraso no Habite-se
A consumidora ajuizou ação contra as construtoras e contra a Caixa Econômica Federal, onde realizou o financiamento por meio do programa “Minha Casa, Minha Vida”. Ela afirmou que a entrega do imóvel ocorreu em novembro de 2014, mas o Habite-se só foi disponibilizado em dezembro do ano seguinte. Alegou também que havia vícios na construção. Assim, pleiteou a rescisão do contrato, a devolução dos valores, bem como indenização por danos morais e materiais. Em 1ª instância, os pedidos foram julgados procedentes.
Na apelação, as construtoras afirmaram que não houve atraso na entrega das chaves. A CEF, por sua vez, alegou que a mulher, apesar de pretender rescindir os contratos, ocupa o imóvel há quase dois anos. Considerando a ocupação, requereu a limitação da devolução dos valores pagos. Também argumentou ilegitimidade sobre os vícios de construção ou prazo de entrega, afirmando ser apenas agente financiador.
Responsabilidade solidária
A relatora do recurso, desembargadora Salete Maccalóz, no entanto, não acolheu os argumentos. Ela salientou que as rés são responsáveis pela liberação do Habite-se, que deve coincidir com a entrega das chaves. A situação, portanto, é apta a justificar a rescisão do contrato de financiamento, com restituição dos valores.
“Não se pode obrigar uma das partes contratantes a se manter vinculada a negócio jurídico no qual há nítida afronta à boa fé objetiva.”
Ela afirmou também que a CEF responde solidariamente por eventuais vícios na construção, bem como pelo atraso da obra, uma vez que, pelo contrato, lhe caberia diligenciar para que o negócio jurídico não fosse cumprido de forma deficiente.
“Face o caráter social dos empreendimentos financiados pela instituição bancária gestora dos recursos, estas também estão comprometidas com sua consecução, de maneira solidária com o construtor, resguardando-se os adquirentes”.
Condenação
Assim, as construtoras do imóvel foram condenadas a rescindir o contrato e a devolver o sinal e valores pagos pela compradora do apartamento diretamente a elas, antes de ter celebrado financiamento junto à CEF. As empresas também terão de pagar o prejuízo material da compradora na aquisição de móveis e armários sob medida, além de indenizarem, por danos morais, no valor de R$ 14 mil, “uma vez que a indefinição quanto à entrega do imóvel adquirido, para fins de moradia, causou-lhe ofensa à dignidade, à realização do sonho de morar em casa própria”.
A CEF, por sua vez, terá de rescindir o financiamento imobiliário e a devolver as parcelas pagas pela compradora.
Sobre o imóvel, Salete Maccalóz esclareceu que deve ser devolvido pela compradora às construtoras.
Becker & DeMarco Advogados Associados. 