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Pergunta: Comprei um imóvel na planta e recebi as chaves. Porém, ainda, não tenho a matrícula em meu nome, pois existe uma hipoteca feita pela instituição financeira que concedeu o financiamento para construção do empreendimento e, na última semana a construtora pediu recuperação judicial. O que devo fazer?

Resposta: Nesse caso, mesmo antes da construtora pedir a recuperação judicial, que em determinados casos não avança para uma falência mas serve como um planejamento para reestruturação financeira, as construtoras optam por não cumprir com as obrigações assumidas perante as instituições financeiras, prejudicando os adquirentes dos imóveis que não conseguem transferir as suas unidades.

Assim, para o adquirente que não consegue obter a escritura pública e/ou a baixa da hipoteca não resta outra alternativa a não ser ingressar em juízo, para obter a escritura pública e/ou a baixa da hipoteca, quando já realizou todos os pagamentos previstos no contrato. Se ainda não realizou todos os pagamentos pode depositar em juízo o saldo devedor e solicitar ao juízo que determine a elaboração da escritura pública com a baixa da hipoteca. Em diversos casos, as instituições financeiras não aceitam nenhum acordo para baixar a hipoteca. Porém, o Poder Judiciário vem garantido aos adquirentes a baixa da hipoteca sem maiores transtornos, mesmo as instituições financeiras discutindo a validade da hipoteca realizada.

A 3ª turma do STJ reformou decisão da Justiça paulista e condenou uma construtora a indenizar os compradores de imóvel, por lucros cessantes, em razão de atraso na entrega.

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, “é mais do que óbvio terem os recorrentes sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação da recorrida tivesse sido tempestivamente cumprida“.

Em 1º grau, o juízo havia condenado a construtora, a título de danos materiais (lucros cessantes), ao pagamento de 0,7% ao mês sobre o valor atualizado do contrato pelo período compreendido entre o término da carência e a entrega das chaves. Em grau recursal, entretanto, o TJ/SP afastou a condenação, por considerar o pedido de lucros cessantes genérico e por ausência de comprovação dos prejuízos alegados.

No recurso ao STJ, os consumidores alegaram que os lucros cessantes decorrentes do atraso da obra são presumidos, tendo em vista a supressão do seu direito de fruir, gozar e dispor do imóvel. Afirmaram, ainda, que o dano moral provocado pela recorrida não foi mero aborrecimento por descumprimento contratual.

anos morais e materiais

Em relação ao dano moral, Nancy afirmou que, não sendo presumido o dano moral na hipótese, seria necessária a sua comprovação, a fim de gerar o dever de indenizar. Todavia, o TJ bandeirante concluiu que os recorrentes não demonstraram circunstâncias que justificassem a condenação da recorrida em compensação por danos morais.

“Nessas circunstâncias, a alteração do julgado, como pretende os recorrentes, ensejaria o revolvimento do conteúdo fático-probatório dos autos, procedimento vedado em sede de recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ.”

Já com relação aos danos morais, a ministra deu razão aos consumidores. Segundo a relatora, trata-se de situação que, vinda de experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do CPC/73), portanto “consideram-se provados os lucros cessantes na sua existência“.

Partindo dessa premissa, conforme destacou Nancy, o STJ possui entendimento no sentido de que, nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes.

“O TJ/SP, ao decidir pela imprescindibilidade de produção de provas do dano material efetivo, contrariou o entendimento do STJ no sentido de que, nessas situações, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, invertendo-se o ônus da prova. (…) Logo, o acórdão recorrido merece reforma.”

Fonte: http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI249463,51045-Construtora+deve+pagar+lucros+cessantes+por+atraso+na+entrega+de

Direito Imobiliário: Casal é proibido de pendurar cartaz contra construtora.

A 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou sentença que determinou a retirada de cartaz ofensivo à imagem de uma construtora. Ele foi colocado na janela por um casal insatisfeito com o imóvel. A Justiça levou em conta o peso e a prevalência de dois preceitos fundamentais expressos no artigo 5º da Constituição Federal: a livre manifestação do pensamento (inciso IV) e a inviolabilidade da honra e da imagem (inciso X).

O colegiado de desembargadores entendeu que, diante das peculiaridades do caso concreto, deve prevalecer os direitos de personalidade da construtora, já que os problemas decorrentes dos vícios construtivos estavam sendo resolvidos. A decisão foi tomada na sessão de julgamento no dia 8 de março. Cabe recurso.

O caso é originário da Comarca de Porto Alegre. A Rio Novo Incorporações afirmou em juízo que o casal afixou na janela do seu apartamento, com vista para a área externa, um cartaz com os seguintes dizeres: ‘‘Construtora Rio Novo = Incomodações, Infiltrações, Desníveis e Insatisfação’’. Alegou que a atitude ofendeu a imagem e o prestígio da empresa perante clientes, fornecedores e a sociedade em geral.

A empresa requereu a antecipação de tutela para determinar que os réus retirassem a placa no prazo de 60 minutos, sob pena de multa de R$ 10.000,00, sem prejuízo, após tal prazo, da efetivação da medida pelo juízo de origem. Pediu a procedência da Ação Ordinária.

O juiz de Direito Hilbert Maximiliano Akihito Obara, da 9ª Vara Cível do Foro Central da Capital, determinou a retirada imediata da placa afixada na janela. Os réus, por sua vez, contestaram a ação, com base em documentos.

No julgamento do mérito, o juiz afirmou que os réus se limitaram a apresentar justificativas para a colocação da placa, informando sobre os problemas enfrentados desde a aquisição do imóvel, e requerer a condenação da autora a consertar o que está errado no imóvel. Entretanto, segundo ele, as pretensões dos réus não cabem em sede de contestação. Para isso, deveriam ter se valido de instrumento processual adequado.

‘‘Ademais, a atuação dos réus em colocar na janela do apartamento uma placa com dizeres ofensivos à autora (fls. 11/13) configura a efetiva prática do ato ilícito, nos termos do artigo 186 do Código Civil, pois quem violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito’’, decretou o julgador ao proferir a sentença. Com a fundamentação, tornou definitiva a liminar concedida, condenando o casal a se abster de afixar a placa na sua janela.

Outro fundamento
O casal apelou da decisão ao Tribunal de Justiça. Afirmou que a colocação do cartaz na sua janela não é conduta ilícita e alegou que tem direito à liberdade de expressão, como prevê o artigo 5º, inciso IV, da Constituição. Informou que tomou tal atitude depois de ter encontrado diversos problemas na construção do imóvel, devidamente averiguados por profissional competente. Em suma: alegou que, se a construtora não honrou com as obrigações estampadas no contrato, não pode exigir que se deixe de expressar descontentamento.

A relatora da Apelação na 17ª Câmara Cível, desembargadora Liége Puricelli Pires, disse que estava em frente à colisão de dois direitos fundamentais: o direito à personalidade da empresa-autora (honra e imagem) e o direito à manifestação do pensamento dos réus, tendo em vista os vícios construtivos do imóvel por eles adquirido.

Para solucionar o confronto de direitos fundamentais, ela destacou a necessidade de ponderar os bens envolvidos. Neste sentido, o intérprete da lei deve resolver a colisão por meio do sacrifício mínimo dos direitos em jogo, guiando-se pelos princípios da unidade da Constituição, da concordância prática e da proporcionalidade, dentre outros. ‘‘O processo da ponderação é puramente racional, podendo ser enunciados os fundamentos que estabelecem as condições de harmonização e, se for necessário, a preferência de um direito sobre o outro’’, completou.

No caso concreto, a desembargadora constatou que a construtora trabalha com imóveis de padrão diferenciado, de alta classe, e que a solução dos vícios construtivos já estava ocorrendo de forma satisfatória. Por isso, no caso presente, entendeu que deve prevalecer o direito fundamental à imagem da empresa — que foi violado com a exposição do cartaz.

Acompanharam o entendimento da relatora, por unanimidade, as desembargadoras Elaine Harzheim Macedo (presidente do colegiado) e Bernadete Coutinho Friedrich.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2012-abr-23/tj-rs-proibe-donos-imovel-manifestarem-construtora