Taxa condominial pode ser redirecionada para garantir quitação de obrigações.

A 3ª turma do STJ entendeu que o pagamento da taxa condominial pelo inquilino pode ser redirecionado para a administradora de condomínios (credor originário) sem que isso configure ilegalidade em relação aos direitos do proprietário do imóvel.

Ao rejeitar o recurso de uma construtora que é proprietária de 187 unidades de um conjunto habitacional, o colegiado reconheceu a legalidade da medida imposta, de forma a garantir que os valores pagos pelos inquilinos cheguem até a administradora de condomínio para que esta arque com as despesas condominiais.

No caso, a administradora ajuizou ação de cobrança contra a construtora após o atraso de aproximadamente R$ 500 mil em prestações vencidas. Os condomínios deveriam ser pagos pela construtora para a administradora. Como isso não estava sendo cumprido, a administradora alegou que não tinha como quitar com as obrigações básicas do condomínio, como água e luz.

O pedido da administradora foi acolhido em antecipação de tutela. O juízo competente determinou que os inquilinos pagassem o condomínio diretamente à administradora, em vez de entregar os valores à construtora.

O fundamento utilizado foi a garantia de que os valores pagos fossem efetivamente utilizados para quitar as despesas condominiais, o que permitiria afastar a obrigação que geralmente recai sobre o proprietário do imóvel.

Para o ministro relator do caso, Moura Ribeiro, o caráter propter rem da obrigação foi devidamente interpretado pelo juízo competente, justificando a medida adotada mesmo sem a prévia anuência do proprietário do imóvel. O ministro lembrou que a inadimplência da construtora, dona de 35% das unidades, põe em risco a manutenção dos serviços condominiais.

O ministro destacou que os locatários não foram incluídos no polo passivo da demanda pois não possuem pertinência subjetiva para a lide. A questão, segundo o ministro, é a utilização de instrumentos processuais legítimos para garantir o cumprimento da obrigação ou seu resultado prático equivalente, o que foi assegurado no caso.

“O crédito em discussão decorreu de despesas ordinárias que têm por fato gerador, conforme bem pontuado pelo acórdão recorrido, a utilização dos serviços e fruição das coisas. Por isso, devem os inquilinos, devedores da urbanizadora, que deve ao condomínio, endereçar a este último o pagamento das suas cotas condominiais mensais, consoante as regras antes destacadas.”

Para o ministro, a propositura de ações executivas autônomas é um procedimento desnecessário no caso, já que a obrigação pode ser cumprida nos mesmos autos em que se desenvolveu o processo de conhecimento, de acordo com normas dos artigos 461-A do CPC de 1973 e 538 do CPC/15.

Fonte: http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI260357,31047-Taxa+condominial+pode+ser+redirecionada+para+garantir+quitacao+de

 

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Direitos atraso na entrega de imóvel.

A 3ª câmara Cível do TJ/RN condenou a MRV a indenizar uma consumidora pelo atraso na entrega de um imóvel. De acordo com a decisão, as cláusulas do contrato entre a consumidora e a construtora previam prazos diferentes para a entrega do bem, sendo “contraditórias, ambíguas, oscilantes, imprecisas”, colocando o consumidor “em extrema desvantagem”.

De acordo com os autos, as cláusulas do contrato firmado entre as partes faziam ressalvas em relação a data inicial de entrega do imóvel (abril/2011). Uma delas estabelecia que data de entrega das chaves ocorreria apenas 14 meses após a assinatura do contrato de financiamento. Outra afirmava que a construtora concluiria a obra na data prevista, apenas se outra data não fosse estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira.

O colegiado entendeu que o prazo de entrega de uma obra não pode ficar condicionado a assinatura de um contrato de financiamento imobiliário. De acordo com a decisão, o único prazo de tolerância admissível é o que considera a entrega do imóvel em até 180 dias corridos após a data marcada. A indenização por danos morais foi fixada em R$ 5 mil.

Em seu voto, o relator do recurso, desembargador João Rebouças, pontuou que diversos tribunais do país consideram cláusulas idênticas as do contrato analisado e da mesma construtora, abusivas ou, ao menos, contraditórias/ambíguas, e em razão disso, as interpretam de forma favorável ao consumidor. De acordo com ele, não pode existir em um mesmo contrato várias previsões de prazo para entrega do bem ou serviço contratado, especialmente quando algumas delas fogem completamente ao alcance do consumidor. “Disposições contraditórias como essas ofendem a lógica, a equidade, a proteção ao consumidor hipossuficiente e, ainda, a sistemática do Código de Defesa do Consumidor.”

“A interpretação mais favorável, no caso, e que traduz no único prazo de tolerância admissível – por ser preciso (não ambíguo), seguro, tolerável e objetivo – é considerar que a entrega do imóvel deve ocorrer em até 180 (cento e oitenta) dias corridos após a data marcada para a entrega do bem. No caso, 180 (cento e oitenta) dias após o último dia útil de abril de 2011. As demais previsões contidas no contrato são contraditórias, ambíguas, oscilantes, imprecisas e colocam o consumidor em extrema desvantagem, ferindo os arts. 39, V e XII; e 51, III e IV, do CDC, pois estabelecem datas distintas para o cumprimento da mesma obrigação contratual. Ademais, não se pode deixar a entrega de um imóvel na dependência de um contrato com terceiro (instituição financeira) alheio à relação consumidor-construtora.”

Os danos materiais decorrentes de gastos da consumidora com aluguel e juros da foram fixados pelas partes em acordo celebrado perante o Procon. Diante desse acordo, e da ausência de alegação de descumprimento, o relator deixou de fixar indenização por danos materiais.

Fonte: http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI247548,51045-MRV+deve+indenizar+por+atraso+na+entrega+de+imovel

 

Direito Imobiliário: Taxa de condomínio em atraso pode gerar ação judicial e indenização

Com o aumento no número de ações de cobrança das taxas de condomínio, muitos síndicos e moradores ficam em dúvida sobre o que pode ou não ser feito quando o morador atrasa o pagamento.

Segundo levantamento do Secovi-SP (sindicato da habitação) feito nos fóruns da cidade de São Paulo, o número de ações judiciais desse tipo aumentou 28,2% em julho ante o mês anterior.

O advogado especializado em direito imobiliário Ricardo Longo afirma que é legal a prática de incluir o nome do devedor nos serviços de proteção ao crédito como SPC e Serasa: “A Justiça em geral dá ganho para o condomínio e obriga o ‘mau pagador’ a quitar a dívida”.

Sobre o protesto da dívida em cartório, Roberto Cardoso, do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, diz que a legalidade da prática varia de um Estado a outro: “A jurisprudência mineira considera ilícita essa prática, apesar de ser adotada e aceita em outros Estados, como São Paulo”.

Ele acrescenta que, para se incluir o nome de alguém na lista de proteção ao crédito, a medida deve constar obrigatoriamente da convenção de condomínio.

“Deve-se se utilizar a cobrança extrajudicial para cobrar o condômino com atraso.”

Ricardo Longo lembra que o morador também pode entrar na Justiça caso se sinta constrangido com a cobrança.

Segundo ele, se colocarem uma lista com o nome dos devedores no elevador sem isso estar previsto na convenção, por exemplo, é possível pedir indenização. “A cobrança é indiscutível, mas o modo como isso é feito, não.”

 

Fonte: http://classificados.folha.com.br/imoveis/1136567-taxa-de-condominio-em-atraso-pode-gerar-acao-judicial-e-indenizacao.shtml

Direito Imobiliário: Cobrança de condomínio sem a averbação do habite-se: é ilegal?

Adquiri um apartamento de uma construtora que, mesmo sem providênciar a Averbação da Certidão de Habite-se, pressionou os proprietários a instituírem e cobrarem a taxa condominial. Isso é legal?

Notadamente,  a construtora para livrar-se dos encargos inerentes ao edifício e naquela de se colar colou, tentou transferir uma responsabilidade que é dela para os proprietários, os quais inocentemente ficam na dúvida se aceitam ou não tal encargo.

Mas afinal, é legal ou ilegal essa cobrança?

Os condomínios edilícios são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.

O inciso I do artigo 1332, da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), estabelece textualmente que :

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;”.

Nesse sentido, a principal característica do condomínio é a simultaneidade de áreas que são de uso comum a todos os condôminos, e as áreas que são de propriedade exclusiva de cada um dos condôminos.

Nesta linha de argumentação é importante observar que os efeitos de individualização e discriminação das unidades concluídas, com os atributos de unidades imobiliárias autônomas, defluem do ato de averbação do “habite-se”.

Portanto, depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente, materializando assim os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações.

Isto é o que determina a Lei, em especial o artigo 44 da Lei 4.591/64, verbis:

“Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.”

Desta forma entende-se que é impossível, a instituição de “condomínio edilício”, com objeto unidades imobiliárias, sem a necessária individualização e discriminação, ou seja, sem a averbação da certificação da conclusão da construção nas correspondentes matrículas imobiliárias. Do mesmo modo, impossível a integração de unidades imobiliárias, sem tais atributos, a condomínio edilício já instalado.

Assim, por ser a certidão do habite-se um documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos o mesmo é documento essencial para a instituição condominial.

Fonte: http://enganadopelabrookfield.com/2012/06/18/cobranca-de-condominio-sem-o-habite-se-e-ilegal/