REFLEXOS DA PANDEMIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAIS

No início da pandemia incertezas e dúvidas surgiram em relação à economia, como as pessoas lidariam com os reflexos sociais, com relação as restrições de locomoção e restrições econômicas e, como as restrições impostas pelo Poder Público afetariam os contratos em andamento.[1]

Passados mais de 60 dias, uma certeza se tem, de que os contratos serão afetados, em sua grande maioria, pelos reflexos ocasionados pela pandemia. Cabendo aos interessados discutirem os contratos, as suas obrigações e os seus reflexos, compondo assim um diálogo entre as partes que possibilite o auxílio mútuo. Mas, nem sempre o diálogo entre as partes é viável, mesmo quando ambos possuam interesse na manutenção do contrato.

Nestes casos, como vem ocorrendo, o Poder Judiciário poderá ser acionado, decidindo em alguns casos favoravelmente ao locador, em outros casos favorável ao locatário e em outros casos no meio termo, buscando uma composição entre as partes.

Nas decisões favoráveis aos locatários, o Poder Judiciário vem compreendendo que, aquelas empresas que possuíam um faturamento regular, não sazonal, e que foram afetadas pela pandemia com a queda de faturamento, possuem o direito de readequar o valor da locação pelo período que durar a pandemia[2], aplicando a regra prevista no artigo 317, do Código Civil.

Nas decisões favoráveis aos locadores, o Poder Judiciário vem compreendo que, a redução do faturamento por si só não dispensa o locador de cumprir com as suas obrigações contratuais. Nos dois casos analisados pelo Poder Judiciário do Estado de São Paulo[3], compreendeu-se que “a queda, por certo período, do faturamento da locatária, empresa de grande porte, neste momento, não caracteriza caso fortuito ou força maior hábil a autorizar a intervenção judicial.”.

Além disso, os julgadores concluíram que, “o ordenamento jurídico permite a resolução de contratos de execução continuada ou diferida, em virtude de acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis, e não a simples suspensão das obrigações assumidas”.

Nas soluções que buscam mitigar os prejuízos ocasionados pela pandemia, sem agravar a situação econômica-jurídica das partes, o Poder Judiciário apresenta uma solução intermediaria, onde as partes conversam, analisam as propostas formuladas e chegam a uma solução conjunta para o caso em concreto.

No entanto, cautelosamente e em todos os casos, o Poder Judiciário analisa o uso abusivo dos reflexos da pandemia. Assim, nos casos onde os locatários já cumpriam as suas obrigações com atraso, ou, encontrava-se inadimplente, o Poder Judiciário vem negando as medidas judiciais pleiteadas, visto que, é condição essencial para a intervenção contratual a comprovação do nexo de causalidade entre a pandemia e a necessidade de provimento jurisdicional.

Outra questão que deve ser levada em consideração pelos locadores é com relação a alteração legislativa ocasionada pela PL n° 1.179/20, que aguarda sanção do Presidente da República, que impedira a concessão de medida liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo propostas a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020.

[1] [1] Guilherme Augusto Becker. Advogado inscrito na OAB/PR 51.716 OAB/PR – guilherme@beckeresaores.adv.br

[2] Autos n° 1026645-41.2020.8.26.0100 – 22° Vara Cível da Comarca de São Paulo.

[3] Autos n°  2068208-07.2020.8.26.0000 – 34ª câmara de Direito Privado do TJ/SP.

Autos n° 2063701-03.2020.8.26.0000 – 36ª câmara de Direito Privado do TJ/SP.

Contrato de Locação – Proprietário deve indenizar morador que reforma casa.

O dono de um imóvel é obrigado a indenizar o ocupante da propriedade que faz, de boa-fé, reformas no local. A norma prevista no artigo 1.255 do Código Civil foi adotada pela 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais ao negar provimento a Apelação Cível e manter a obrigação de um casal de indenizar o ex-companheiro de sua filha. Com a decisão, os dois devem pagar R$ 33 mil ao homem por causa de reformas feitas no imóvel em que ele viveu enquanto durou seu casamento com a filha dos apelantes.

Casado em regime de comunhão parcial de bens, o homem manteve a união por 17 anos e, durante tal período, o casal construiu uma casa no terreno dos pais da esposa. O casamento acabou em outubro de 2010, e a casa não entrou na partilha, com o acordo apontando a necessidade de discussão dos bens imóveis em ação autônoma. Isso motivou o homem a apresentar Ação de Indenização por Benfeitorias, pedindo a devolução de metade do valor gasto por ele para construir a residência.

O pedido foi acolhido em primeira instância, com a sentença determinando o pagamento de R$ 33,4 mil — metade do valor da reforma — pelo casal ao homem. Os pais da ex-mulher recorreram e citaram um acordo após o casamento, segundo o qual os companheiros morariam em imóvel cedido pelos pais da noiva com aluguel de um salário mínimo mensal, o que não ocorreu. Segundo a defesa, como as reformas não foram feitas por necessidade, apenas por vontade do genro, não seria devida a indenização.

No entanto, os argumentos foram rejeitados pelo relator, desembargador Wanderley Paiva. De acordo com ele, não há dúvidas sobre a obra no segundo andar do imóvel pertencente aos pais da noiva, com valor total de R$ 66,9 mil. Como as obras foram feitas de boa-fé, é devida a indenização, como prevê o artigo 1.255 do Código Civil, afirmou o relator. Ele citou ainda a falta de qualquer prova sobre o fato de o imóvel ter sido alugado aos noivos pelos pais da noiva, sendo que “alegar e não provar, quando lhe cabe o ônus da prova, é o mesmo que nada alegar”. Wanderley Paiva rejeitou o recurso, mantendo a indenização de R$ 33,4 mil ao homem, sendo acompanhado pelos desembargadores Alexandre Santiago e Mariza de Melo Porto. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-MG.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2014-mar-11/dono-imovel-obrigado-indenizar-ocupante-faz-reformas-casa