No início da pandemia incertezas e dúvidas surgiram em relação à economia, como as pessoas lidariam com os reflexos sociais, com relação as restrições de locomoção e restrições econômicas e, como as restrições impostas pelo Poder Público afetariam os contratos em andamento.[1]
Passados mais de 60 dias, uma certeza se tem, de que os contratos serão afetados, em sua grande maioria, pelos reflexos ocasionados pela pandemia. Cabendo aos interessados discutirem os contratos, as suas obrigações e os seus reflexos, compondo assim um diálogo entre as partes que possibilite o auxílio mútuo. Mas, nem sempre o diálogo entre as partes é viável, mesmo quando ambos possuam interesse na manutenção do contrato.
Nestes casos, como vem ocorrendo, o Poder Judiciário poderá ser acionado, decidindo em alguns casos favoravelmente ao locador, em outros casos favorável ao locatário e em outros casos no meio termo, buscando uma composição entre as partes.
Nas decisões favoráveis aos locatários, o Poder Judiciário vem compreendendo que, aquelas empresas que possuíam um faturamento regular, não sazonal, e que foram afetadas pela pandemia com a queda de faturamento, possuem o direito de readequar o valor da locação pelo período que durar a pandemia[2], aplicando a regra prevista no artigo 317, do Código Civil.
Nas decisões favoráveis aos locadores, o Poder Judiciário vem compreendo que, a redução do faturamento por si só não dispensa o locador de cumprir com as suas obrigações contratuais. Nos dois casos analisados pelo Poder Judiciário do Estado de São Paulo[3], compreendeu-se que “a queda, por certo período, do faturamento da locatária, empresa de grande porte, neste momento, não caracteriza caso fortuito ou força maior hábil a autorizar a intervenção judicial.”.
Além disso, os julgadores concluíram que, “o ordenamento jurídico permite a resolução de contratos de execução continuada ou diferida, em virtude de acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis, e não a simples suspensão das obrigações assumidas”.
Nas soluções que buscam mitigar os prejuízos ocasionados pela pandemia, sem agravar a situação econômica-jurídica das partes, o Poder Judiciário apresenta uma solução intermediaria, onde as partes conversam, analisam as propostas formuladas e chegam a uma solução conjunta para o caso em concreto.
No entanto, cautelosamente e em todos os casos, o Poder Judiciário analisa o uso abusivo dos reflexos da pandemia. Assim, nos casos onde os locatários já cumpriam as suas obrigações com atraso, ou, encontrava-se inadimplente, o Poder Judiciário vem negando as medidas judiciais pleiteadas, visto que, é condição essencial para a intervenção contratual a comprovação do nexo de causalidade entre a pandemia e a necessidade de provimento jurisdicional.
Outra questão que deve ser levada em consideração pelos locadores é com relação a alteração legislativa ocasionada pela PL n° 1.179/20, que aguarda sanção do Presidente da República, que impedira a concessão de medida liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo propostas a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020.
[1] [1] Guilherme Augusto Becker. Advogado inscrito na OAB/PR 51.716 OAB/PR – guilherme@beckeresaores.adv.br
[2] Autos n° 1026645-41.2020.8.26.0100 – 22° Vara Cível da Comarca de São Paulo.
[3] Autos n° 2068208-07.2020.8.26.0000 – 34ª câmara de Direito Privado do TJ/SP.
Autos n° 2063701-03.2020.8.26.0000 – 36ª câmara de Direito Privado do TJ/SP.
Becker & DeMarco Advogados Associados. 