STJ: Contrato é válido quando só um dos proprietários locou o imóvel.

A 3ª turma do STJ entendeu que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade de contrato de aluguel. Para o colegiado, ainda que o CC exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação.

A turma ressaltou que os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos  artigos 166 e 167 do CC, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.

O autor da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros – entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.

Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJ/SP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.

Ausência de vícios

Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do CC, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.

Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil.

“Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu. A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração.”

Fonte: https://migalhas.uol.com.br/quentes/339179/stj-contrato-e-valido-quando-so-um-dos-proprietarios-locou-o-imovel

REFLEXOS DA PANDEMIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAIS

No início da pandemia incertezas e dúvidas surgiram em relação à economia, como as pessoas lidariam com os reflexos sociais, com relação as restrições de locomoção e restrições econômicas e, como as restrições impostas pelo Poder Público afetariam os contratos em andamento.[1]

Passados mais de 60 dias, uma certeza se tem, de que os contratos serão afetados, em sua grande maioria, pelos reflexos ocasionados pela pandemia. Cabendo aos interessados discutirem os contratos, as suas obrigações e os seus reflexos, compondo assim um diálogo entre as partes que possibilite o auxílio mútuo. Mas, nem sempre o diálogo entre as partes é viável, mesmo quando ambos possuam interesse na manutenção do contrato.

Nestes casos, como vem ocorrendo, o Poder Judiciário poderá ser acionado, decidindo em alguns casos favoravelmente ao locador, em outros casos favorável ao locatário e em outros casos no meio termo, buscando uma composição entre as partes.

Nas decisões favoráveis aos locatários, o Poder Judiciário vem compreendendo que, aquelas empresas que possuíam um faturamento regular, não sazonal, e que foram afetadas pela pandemia com a queda de faturamento, possuem o direito de readequar o valor da locação pelo período que durar a pandemia[2], aplicando a regra prevista no artigo 317, do Código Civil.

Nas decisões favoráveis aos locadores, o Poder Judiciário vem compreendo que, a redução do faturamento por si só não dispensa o locador de cumprir com as suas obrigações contratuais. Nos dois casos analisados pelo Poder Judiciário do Estado de São Paulo[3], compreendeu-se que “a queda, por certo período, do faturamento da locatária, empresa de grande porte, neste momento, não caracteriza caso fortuito ou força maior hábil a autorizar a intervenção judicial.”.

Além disso, os julgadores concluíram que, “o ordenamento jurídico permite a resolução de contratos de execução continuada ou diferida, em virtude de acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis, e não a simples suspensão das obrigações assumidas”.

Nas soluções que buscam mitigar os prejuízos ocasionados pela pandemia, sem agravar a situação econômica-jurídica das partes, o Poder Judiciário apresenta uma solução intermediaria, onde as partes conversam, analisam as propostas formuladas e chegam a uma solução conjunta para o caso em concreto.

No entanto, cautelosamente e em todos os casos, o Poder Judiciário analisa o uso abusivo dos reflexos da pandemia. Assim, nos casos onde os locatários já cumpriam as suas obrigações com atraso, ou, encontrava-se inadimplente, o Poder Judiciário vem negando as medidas judiciais pleiteadas, visto que, é condição essencial para a intervenção contratual a comprovação do nexo de causalidade entre a pandemia e a necessidade de provimento jurisdicional.

Outra questão que deve ser levada em consideração pelos locadores é com relação a alteração legislativa ocasionada pela PL n° 1.179/20, que aguarda sanção do Presidente da República, que impedira a concessão de medida liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo propostas a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020.

[1] [1] Guilherme Augusto Becker. Advogado inscrito na OAB/PR 51.716 OAB/PR – guilherme@beckeresaores.adv.br

[2] Autos n° 1026645-41.2020.8.26.0100 – 22° Vara Cível da Comarca de São Paulo.

[3] Autos n°  2068208-07.2020.8.26.0000 – 34ª câmara de Direito Privado do TJ/SP.

Autos n° 2063701-03.2020.8.26.0000 – 36ª câmara de Direito Privado do TJ/SP.

Construtora indenizará por não cumprir promoção de piso laminado e cozinha montada

Uma construtora foi condenada a pagar a dois compradores o valor referente a acabamentos de um apartamento, além de indenização de R$ 5 mil por danos morais. Os clientes assinaram contrato com a empresa e pagaram o sinal do negócio com a promessa de receber o imóvel com algumas melhorias, o que não ocorreu, conforme ficou comprovado pela perícia. A decisão é do juiz de Direito Christyano Lucas Generoso, da 22ª vara Cível de BH/MG.

Segundo os autores da ação, na assinatura do contrato de compra e venda do apartamento foi garantido a eles que, se pagassem o valor de R$ 8 mil referente ao sinal do negócio, seriam premiados com cozinha montada e piso laminado. Ainda segundo os clientes, o não cumprimento da promessa trouxe prejuízos de ordem material e moral.

A construtora alegou que a data em que os compradores assinaram o contrato não estava abrangida pela promoção e, mesmo que estivesse, eles não teriam direito às melhorias prometidas, uma vez que pagaram apenas R$500 a título de sinal.

De acordo com o magistrado, apesar de a data registrada no contrato estar mesmo fora do período da promoção, durante sua vigência os clientes realizaram vários depósitos para a construtora. Ele apontou também a existência no processo do termo de entrega de prêmio, o que, segundo o juiz, “deixa clara a participação dos autores na promoção em discussão“.

Sobre a indenização por danos morais, considerou o juiz que “é inequívoca a frustração dos autores diante da entrega de um imóvel em condições diversas da pactuada“.

Fonte: http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI245039,71043-Construtora+indenizara+por+nao+cumprir+promocao+de+piso+laminado+e

Prazo para questionar atraso na entrega de imóvel é de dez anos.

O prazo prescricional para ajuizar ação contra construtora por atraso na entrega de imóvel é de dez anos, pois se trata de descumprimento contratual, o que garante a aplicação do artigo 205 do Código Civil. O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Em 2007, uma consumidora ajuizou ação de rescisão contratual e de indenização por danos morais e materiais contra uma construtora, que deixou de entregar o imóvel adquirido pela autora da ação no prazo contratado, que era junho de 1997. O juízo de primeiro grau condenou a empresa a rescindir o contrato e a restituir as parcelas pagas pela autora, com correção monetária, além de pagar indenização por danos morais no valor de R$ 20 mil.

A empresa recorreu ao Tribunal de Justiça do Paraná, que reformou a sentença apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais. No recurso especial ao STJ, a construtora alegou que, depois de ter sido destituída pelos condôminos, deixou de ser responsável pela restituição dos valores pagos pela autora, porque teriam sido aplicados na construção, cujo término foi assumido por outra empresa.

Em fevereiro de 2000, os condôminos conseguiram, na Justiça, desconstituir a construtora para que outra empresa assumisse a responsabilidade pelo término da obra. Em suas razões, a companhia desconstituída pediu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, inclusive no que diz respeito ao prazo prescricional de cinco anos previsto no artigo 27.

No entanto, o pedido não foi aceito pelo STJ. “A despeito de se tratar de relação de consumo, o artigo 27 do CDC é expresso ao dispor que o prazo de cinco anos se refere à reparação de danos decorrentes do fato do produto ou do serviço, o que não ocorreu no caso concreto, pois o dano alegado se limitou ao âmbito do inadimplemento contratual”, afirmou o relator, ministro João Otávio de Noronha.

Dessa forma, o ministro considerou que o acórdão do TJ-PR está de acordo com a jurisprudência do STJ quanto à aplicação do prazo prescricional de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil de 2002, “porquanto a referida pretensão decorre de inadimplemento contratual”.

Noronha observou que o descumprimento do contrato ocorreu em junho de 1997 e que a ação foi ajuizada dentro do prazo de prescrição, em abril de 2007. “Observada a regra de transição disposta no artigo 2.028 do Código Civil, aplica-se, portanto, o prazo prescricional de 10 anos, porquanto, quando da entrada em vigor do novo código, não havia decorrido mais da metade do prazo previsto no código anterior”, concluiu. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2016-ago-05/prazo-questionar-atraso-entrega-imovel-dez-anos.

Decisões Judiciais – Direito Imobiliário – Caso construtora MRV S/A.

A Magistrada da 3° Vara Cível de São José dos Pinhais, na ação promovida pelo escritório Becker & Soares Advogados Associados, condenou a Construtora MRV as seguintes indenizações:

1. A) antecipar os efeitos da tutela jurisdicional, determinando a entrega do imóvel ao autor, no prazo de 30 dias, imitindo-o na posse, sob pena de incidência de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitado ao valor do imóvel;
2. B) declarar a abusividade da cobrança de IPTU e da taxa condominial, enquanto não entregue o imóvel ao autor e, condenar a ré à restituição do indébito, de forma simples, dos valores adimplidos, corrigidos pelo INPC/IGP-DI e acrescidos de juros de 1% ao mês, desde o desembolso de cada parcela;
3. C) declarar a abusividade da cobrança da taxa de evolução da obra e condenar a ré à restituição do indébito, em dobro, dos valores adimplidos indevidamente, corrigidos pelo INPC/IGP-DI e acrescidos de juros de 1% ao mês, desde o desembolso de cada parcela;
4. D) condenar a parte ré ao pagamento dos alugueres, a título de lucros cessantes, monetariamente corrigidos pelo INPC/IGP-DI e acrescidos de juros de 1% ao mês, desde o vencimento de cada aluguel, desde novembro/2013 até a data da entrega do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença;
5. E) condenar a parte ré ao pagamento da importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, devidamente corrigido pelo INCP/IGP-DI, a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do evento danoso (Súmula 54 do STJ).

Decisões Judiciais – Direito Imobiliário – Caso construtora DGC Água Verde Ltda.

O Magistrado da 22° Vara Cível de Curitiba, na ação promovida pelo escritório Becker & Soares Advogados Associados, condenou a Construtora DGC ÁGUA VERDE LTDA as seguintes indenizações:

1. A) – de multa contratual de 5% do valor do imóvel pelo atraso de obra;
2. B) – pagamento de valor correspondente aos alugueres, no patamar de 0,7% do valor do imóvel, por mês, corrigindo referido valor pelo INPC desde o mês correspondente e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação. Ambos até o efetivo pagamento;
3. C) – pagamento de danos morais, os quais fixo em R$ 10.000,00, corrigida monetariamente pelo INPC, desde a sentença e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, ambos até o efetivo pagamento.

Decisões Judiciais – Direito Imobiliário – Caso construtora Tenda S/A.

A Magistrada da 18° Vara Cível de Curitiba, na ação promovida pelo escritório Becker & Soares Advogados Associados, com o objetivo de rescindir o Contrato de Compra e Venda celebrado com a Tenda S/A.

Declarou o Contrato de Compra e Venda rescindido, condenando a Tenda S/A “a restituir ao autor os valores dispendidos com as unidades imobiliárias de n. 45 e 58, deduzidos eventuais impostos (PIS e COFINS) e multa contratual no importe de 20% (vinte por cento), sendo que tal valor deverá ser acrescido de juros de mora à taxa legal (um por cento ao mês), a partir da publicação da presente decisão, e corrigido monetariamente pelo índice INPC / IGP, ambos a partir do pagamento de cada parcela.”

Newsletters – Ação de Rescisão Contratual – Compra e Venda de Imóvel na Planta.

O escritório Becker & Soares Advogados Associados, atuou em mais uma ação de rescisão contratual, com o objetivo de resguardar o direito do cliente que celebrou uma promessa de compra e venda de duas unidades imobiliárias e não conseguiu cumprir o contrato, por motivos particulares.

No caso representado pelo Escritório, se o cliente firmasse a rescisão com a construtora, sem a intervenção judicial, as cláusulas contratuais seriam cumpridas e, consequentemente, a devolução do valor seria inferior a 60%, sem a devida correção. O cliente optou pela intervenção judicial, discutindo as cláusulas contratuais e obteve a devolução de 80% dos valores pagos à construtora, devidamente corrigidos monetariamente, a partir do pagamento de cada parcela e mais 1% de juros ao mês, a partir da decisão judicial.

Em casos semelhantes a estes, a melhor solução é buscar discutir o contrato através de vias judicias, que asseguram os direitos e os valores pagos.

Becker & Soares Advogados Associados.

Instituição financeira e construtoras devem responder por vício em imóvel.

Banco e construtoras devem responder por vício em imóvel financiado. Com esse entendimento, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região reconheceu o direito à indenização por danos materiais e morais a mutuários do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) vítimas de problemas estruturais na construção de imóvel financiado.

Os autores ajuizaram ação contra a Caixa Econômica Federal, a empresa incorporadora e a construtora requerendo indenização pelos vícios de construção. Alegam que firmaram contrato de mútuo habitacional com a Caixa e as empresas para financiamento de imóvel na planta, no âmbito do SFH. O imóvel teria deixado de obedecer a padrões mínimos de qualidade exigidos para edificações.

Em primeiro grau, as empresas foram condenadas a pagar solidariamente indenização por danos materiais pelas despesas com a desocupação e despesas condominiais durante o período que o imóvel ficou sem condições de habitação. Também determinou o pagamento de danos morais fixados em R$ 9,6 mil.

Ilegitimidade passiva
No recurso, a incorporadora alegou a sua ilegitimidade passiva para a ação. Sustentou também que o imóvel adquirido pelos autores não foi objeto de interdição pela prefeitura do município, o que evidenciaria a não existência de dano. Disse ainda que danos causados ao imóvel teriam sido provenientes de caso fortuito ou força maior, uma vez que foram causados por fortes chuvas ocorridas em São Paulo.

A Caixa afirmou ainda, em seu recurso, não ser responsável por quaisquer vícios de construção, pois atuou tão somente na concessão do financiamento e, por isso, não pode ser responsável pela indenização aos mutuários.

Ao analisar o caso, o TRF-3 afastou a preliminar da ilegitimidade passiva porque a empresa constituiu consórcio com a construtora, no qual ficou estabelecida a repartição equitativa das obrigações e responsabilidade referentes à implantação do empreendimento, na proporção de 50% para cada uma.

Além disso, a responsabilidade fixada contratualmente entre as construtoras não se confunde com a responsabilidade objeto de exame na ação de indenização, que alcança obrigações extracontratuais. Tanto a incorporadora como a construtora constituíram um mesmo grupo econômico, tendo ambas se beneficiado da propaganda vinculada ao produto vendido e da captação de clientes.

Em relação a não interdição do imóvel pelo Poder Público municipal, o tribunal entendeu que não se faz necessário que da conduta ilícita das empresas responsáveis pela obra resulte risco de ruína do imóvel, sendo suficiente que o defeito na construção venha a tornar a edificação imprópria para os fins a que se destina, tal como haver hipótese de insalubridade da moradia ou infiltrações e vazamentos.

Para o desembargador federal, os relatórios de vistoria e laudos demonstram defeitos ao longo de todo o conjunto residencial. Concluiu que os autores foram diretamente atingidos pelos problemas decorrentes dos vícios de construção de todo o conjunto residencial.

Caso fortuito
No que diz respeito à alegação de caso fortuito e força maior, o magistrado observou que a incorporadora não apresentou prova das razões que levaram às deformidades estruturais nos imóveis.

“A ocorrência de chuvas em um dado período, ainda que em níveis elevados, não configura fato imprevisível, devendo, por evidência, ser possibilidade considerada quando da realização do empreendimento pelas construtoras, não podendo, por si, constituir escusa para o emprego de padrões de qualidade abaixo dos mínimos exigidos para edificações. A não observância de tais parâmetros demonstra falha na projeção da obra, não podendo os danos decorrentes serem suportados pelo consumidor.”

O relator entendeu também que ficou provado que os autores tiveram que promover benfeitorias no imóvel, necessárias à sua preservação, tais como serviços de alvenaria, hidráulica, elétrica e outros, a fim de evitar maiores prejuízos e dar cumprimento à cláusula contratual de adequada conservação do bem.

Dano moral
Quanto ao dano moral, a decisão assinala que os autores sofreram violações de seus direitos individuais relativos à moradia e que não há necessidade de exigir-lhes a comprovação da dor e do sofrimento que sentiram, pois trata-se do chamado dano moral in re ipsa (presumido). O tribunal observa ainda que medidas paliativas adotadas posteriormente pelas rés para minorar os danos provocados pelos defeitos das edificações não afastam os danos morais causados.

Sobre a legitimidade da Caixa para figurar como ré na ação, o desembargador federal afirma que se vê claramente do contrato que ela financiou um imóvel em construção, devendo responder perante o comprador pelos vícios apresentados pelo imóvel financiado, já que participou do empreendimento.

Ficou estabelecido em contrato que a instituição financeira faria o acompanhamento da execução da obra, por meio da designação de um profissional, engenheiro ou arquiteto, a quem incumbiria a vistoria e mensuração das etapas executadas, como condição para liberação das parcelas.

Consta que as obras sujeitaram-se a diversos atrasos e não seguiram o cronograma estabelecido e que, ainda assim, os recursos foram integralmente liberados pela Caixa. Além disso, as empresas rés subcontrataram uma quarta empresa para a execução da mesma obra, à qual repassaram a metade do valor financiado.

A decisão não aceitou a tese da Caixa de que os autores aceitaram os reparos feitos pelas construtoras em seu imóvel como forma de sanar todos os problemas das edificações. Para o relator, foram medidas paliativas, tendo o imóvel permanecido impróprio. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRF-3.

Fonte:http://www.conjur.com.br/2015-mai-24/banco-construtoras-deverao-responder-vicio-imovel

Imóvel na Planta – Atraso na entrega – Rescisão Contratual

Atrasos na entrega de imóveis comprados na planta configuram quebra de contrato e podem gerar pagamento de indenização da empresa ao consumidor. Este foi o entendimento da 6ª Câmara Cívil do Tribunal de Justiça do Ceará ao confirmar a condenação da construtora MRV Engenharia ao pagamento de R$ 31 mil reais para um cliente. A empresa terá ainda de pagar os aluguéis do cliente, no valor de R$ 500 mensais, desde fevereiro de 2012 até a data de entrega do imóvel.

Segundo o relator do processo, desembargador Jucid Peixoto do Amaral, “é incontroversa a conduta violadora do contrato firmado por parte da apelante [MRV], consistente em não entregar o imóvel na data aprazada, sem comprovar eventual motivo que exclua sua responsabilidade pelo evento danoso”.

Amaral destacou que, as muitas construtoras fazem promessas de entrega dos imóveis em datas que sabem, previamente, que não irão conseguir cumprir, com o objetivo de venda e atração de consumidores.

Segundo os autos, em junho de 2010, o servidor firmou contrato de compra e venda com a MRV e teve crédito pré-aprovado pela Caixa Econômica Federal. Depois de três meses ele descobriu que a obra havia sido embargada pelo Ibama, o que atrasou a construção e resultou no cancelamento do contrato de financiamento com a Caixa.

Durante o tempo de espera, o funcionário teve seu salário reajustado e acabou perdendo seu direito ao subsídio de R$ 17 mil que seria concedido pelo Governo Federal, pois a obra estava incluída no Programa Minha Casa, Minha Vida.

Depois de 10 meses, a empresa informou ao cliente que o financiamento seria feito no Banco do Brasil nas mesmas condições do anterior. Porém, ao assinar o contrato, ele teve de pagar R$ 3.101,84 referente à diferença entre o que o banco se propôs a financiar e o valor atualizado do imóvel. O cliente foi informado que se não pagasse a diferença, haveria quebra de contrato e teria de pagar multa de R$ 10 mil.

Em julho de 2012, o funcionário ainda teve de pagar um segundo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no valor de R$ 1.065,70. A taxa já havia sido paga em novembro de 2011.

O cliente ajuizou então ação na Justiça pedindo o ressarcimento das quantias dos aluguéis pagos, o pagamento da taxa de evolução da obra e o subsídio que perdeu por culpa da construtora. Também pediu indenização por danos morais e a restituição do reajuste do saldo devedor.

Em novembro de 2014, o juiz Francisco Mauro Ferreira Liberato, titular da 21ª Vara Cível de Fortaleza, fixou a reparação moral em R$ 15 mil. Também determinou o pagamento de R$ 12 mil referente ao reajuste do saldo devedor, além da restituição de R$ 3.101,84 pago a mais no financiamento com BB e a devolução de R$ 1.065,70 relativa à segunda taxa de ITBI. Em sua apelação ao TJ-CE, a MRV teve seu recurso negado.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2015-mar-22/construtora-pagar-indenizacao-aluguel-atraso-entrega