Shopping Center – Cláusula de raio.

Em decisão proferida na terça-feira, 2, o TRF da 1ª região manteve condenação imposta pelo Cade – Conselho Administrativo de Defesa Econômica ao Shopping Iguatemi de São Paulo. Na ocasião, o Tribunal da autarquia entendeu ser um ilícito concorrencial a imposição a lojistas de cláusulas contratuais que impediam a abertura de novas lojas num raio de 3 a 5 km contados do centro do terreno do empreendimento, a chamada cláusula de raio.

Além aplicar multa, o Conselho proibiu o uso desse tipo de dispositivo contratual para locação de seus espaços comerciais.

A deliberação do TRF-1 ocorreu em sede de recurso, após a Justiça reverter a condenação do shopping em primeira instância. No Judiciário, o caso contou com a atuação da Procuradoria Federal Especializada junto ao Cade, sob a liderança do procurador-chefe da autarquia, Walter Agra, e execução do procurador Humberto Cunha dos Santos.

De acordo com Agra, a ação representa um avanço no entendimento sobre ilicitudes em contratos com cláusulas de raio.

“A decisão também reconhece a competência do Cade para analisar e aplicar a legislação antitruste brasileira, sendo mais um importante marco na estabilização da segurança jurídica que os agentes de mercado precisam para o desenvolvimento de uma economia forte, com sensíveis benefícios aos consumidores.”

Em seu voto, o desembargador Jirair Aram Meguerian argumentou que é dever do Estado garantir a liberdade de escolha do consumidor e que esse tipo de prática é passível de punição pela legislação antitruste, uma vez que prejudica a livre competição no mercado.

“Cabe ao lojista decidir se quer ou não abrir outra franquia em outro shopping/empreendimento, próximo ou não, de onde já se encontra estabelecido, e é dever do Estado proteger o consumidor de medidas que venham a ferir sua liberdade de escolha, sob pena de grave infração à liberdade de iniciativa, à livre concorrência e à defesa do consumidor.”

Entenda o caso

O processo ganhou repercussão por ter sido a primeira matéria julgada no Cade sobre cláusula de raio. O Shopping Iguatemi/SP foi multado durante julgamento realizado em 2007 em razão da prática.

Para o Conselho, a conduta lesou os comerciantes e shoppings centers concorrentes, além dos interesses dos consumidores, que acabaram sendo privados de escolher o local mais conveniente para a realização de compras. Por essa razão, também determinou que o Iguatemi se abstivesse de incluir e exigir cláusulas de raio em seus contratos de locação de espaços comerciais.

Desde o julgamento do caso, a autarquia tem fortalecido a jurisprudência sobre o tema. A decisão do TRF-1 reforça o papel da autoridade antitruste no combate às infrações contra a ordem econômica e do Poder Judiciário em valorizar os preceitos constitucionais da livre concorrência e da defesa do consumidor.

Fonte: https://migalhas.uol.com.br/quentes/340019/iguatemi-nao-pode-impedir-lojistas-de-abrirem-filiais-em-concorrentes

Shopping deverá prestar contas desde 2015 a agência de viagens.

Um shopping de São José do Rio Preto/SP deverá prestar contas desde 2015 a uma agência de viagens. A decisão é do juiz de Direito Luiz Fernando Cardoso Dal Poz, da 7ª vara Cível do município.

A agência, que é locatária de uma sala comercial no estabelecimento, requereu a prestação de contas referentes ao seu contrato desde 2015. Segundo ela, os balancetes, na forma como são enviados periodicamente, não conferem a clareza necessária para a conferência das despesas e seus valores.

O shopping foi devidamente citado, contudo, deixou de prestar contas e, também, de apresentar defesa, fazendo presumir como verdadeiros os fatos articulados na inicial.

Na avaliação do juiz, a ação procede. Por isso, determinou que o shopping terá o prazo de 15 dias para prestar os esclarecimentos.

O estabelecimento também arcará com as custas processuais, bem como com os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Fonte: https://migalhas.uol.com.br/quentes/336614/shopping-devera-prestar-contas-desde-2015-a-agencia-de-viagens

Pandemia: Shopping não pode inscrever lojista em órgão de proteção ao crédito por inadimplências.

O desembargador Ruy Pinheiro Da Silva, da 1ª câmara Cível do TJ/SE, deferiu tutela recursal para que um shopping em Aracaju se abstenha de inscrever uma agência de viagens nos órgãos de proteção ao crédito por falta de pagamento de parcelas referentes ao aluguel no centro comercial.

A decisão, que foi tomada considerando os efeitos da pandemia na economia, também determinou que o shopping cobre o valor do condomínio de forma proporcional aos dias em que houve fechamento dos estabelecimentos. O magistrado também suspendeu a exigibilidade da taxa de Fundo de Promoções e Propaganda até perdurarem os efeitos da pandemia.

A agência de viagens interpôs agravo de instrumento contra decisão do juízo da 10ª vara Cível de Aracaju que indeferiu o pleito de antecipação dos efeitos da tutela por entender que medidas administrativas já estão sendo providenciais desde março, com suspensão de cobrança e emissão de boleto referente ao aluguel, redução de percentual do FPP, prorrogação de pagamento para o ano vindouro, entre outras.

Diante da decisão interlocutória, o agravo pleiteou o deferimento dos pedidos formulados no pedido de tutela realizado pela empresa, considerando os fatos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis.

Ao analisar o caso, o desembargador observou ser evidente que diversas medidas foram adotadas no combate a pandemia, e se caracterizam como fato notório, não ensejando a necessidade de prova por parte da empresa agravante.

“Nesse sentido, ao considerar que a empresa não está exercendo sua atividade habitual, resta evidente que não terá como arcar com os valores do contrato que agora se encontram em situação de onerosidade para a agravante”.

Na concepção do magistrado, diante do cenário inaugurado pela pandemia, faz-se necessária a flexibilização do contrato, com fins de tornar possível a manutenção do funcionamento da empresa, e minimizar os danos que podem vir a ser causados em razão da evidente queda aferição de lucro.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/333612/pandemia–shopping-nao-pode-inscrever-lojista-em-orgao-de-protecao-ao-credito-por-inadimplencias

Dúvida Contrato Eletrônico.

Pergunta: Nossa empresa celebra diversos contratos mensalmente, gostaríamos de eliminar a sistemática necessária para assinatura física dos contratos. Podemos trabalhar com assinatura eletrônica nos contratos firmados pela empresa?

 

Resposta: Muitas empresas já celebram contratos exclusivamente por meios eletrônicos, com o objetivo de proporcionar maior agilidade, otimização do espaço físico, diminuição do custo operacional e celeridade na consulta dos documentos. O que antes da pandemia era uma tendência agora é uma necessidade.

O meio escolhido (eletrônico ou físico) não altera a formatação do contrato (conteúdo e pressupostos jurídicos), que deve ser o mesmo nos contratos celebrados por meio eletrônico ou físico. Assim, por exemplo: no contrato de compra e venda de unidade imobiliária, ou, no contrato de locação de imóvel, os requisitos exigidos pelo Código Civil e pelas legislações devem ser observados pelos contratantes, a única diferença é que a manifestação de vontade será expressada por meio eletrônico.

Atualmente, o ordenamento jurídico brasileiro não dispõe de regulamentação especificada para a celebração dos contratos por meios eletrônicos. Assim, quando questões jurídicas surgem os tribunais vêm suprimindo a lacuna legislativa aplicando outras legislações, sempre compreendendo pela validade do negócio jurídico, garantido segurança jurídica para as partes contratantes.

Desta maneira, compreendemos que, os contratos formalizados por meios eletrônicos que contenham todos os pressupostos contratuais previstos no Código Civil e nas demais legislações, garantirão as partes contratantes argumentos que validem a celebração do negócio jurídico.

A empresa optando por celebrar os contatos por meios eletrônicos, respeitando os pressupostos legais de validade do negócio jurídico e utilizando um sistema que garanta a identificação correta das partes contraentes, não podemos apontar nenhum impedimento legal para que a tecnologia não seja adotada pela empresa.

Contrato de Locação – Desconto de pontualidade não é multa.

Desconto de pontualidade previsto em contrato de locação não impede incidência de multa por atraso no pagamento de aluguel. Entendimento foi aplicado pela 3ª turma do STJ ao dar parcial provimento a recurso especial de locador que entrou com ação de despejo por falta de pagamento, com cobrança de aluguéis e acessórios.No caso em questão, o contrato de locação definiu tanto uma política de bonificação em caso de pontualidade no pagamento quanto uma previsão de multa de 10% em caso de atraso. O valor do aluguel era de R$ 937,50, com desconto de R$ 187,50 para o pagamento pontual, ou seja, uma redução de 20%.

O juízo de 1º grau julgou procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de locação, decretar o despejo e condenar os inquilinos a pagarem os aluguéis e acessórios vencidos, acrescidos de multa moratória.

Ao julgar recurso, o TJ/PR excluiu a multa, por entender que sua aplicação caracterizaria duplicidade na cobrança. Os desembargadores consideraram que a não fruição do abono – desconto de 20% na mensalidade – já configura, por si só, medida de punição.

STJ

A relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi pontuou que, embora o abono de pontualidade e a multa moratória tenham o mesmo objetivo – incentivar o pagamento da obrigação –, há diferença em relação às suas aplicações, sendo o primeiro uma sanção positiva (ou premial), com finalidade de recompensar o pagamento adiantado; e o segundo, uma sanção negativa, que busca punir o devedor.

“O abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pelo qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se não como uma ‘multa moratória disfarçada’, mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam.”

A 3ª turma seguiu à unanimidade o voto da relatora. Dessa forma, o colegiado deu parcial provimento ao recurso especial do locador, determinando que os inquilinos, além de perderem o desconto de pontualidade, deverão pagar os aluguéis atrasados com multa de 10% sobre o valor pactuado.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/298795/desconto-de-pontualidade-previsto-em-contrato-nao-impede-incidencia-de-multa-por-atraso-de-aluguel

REFLEXOS DA PANDEMIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAIS

No início da pandemia incertezas e dúvidas surgiram em relação à economia, como as pessoas lidariam com os reflexos sociais, com relação as restrições de locomoção e restrições econômicas e, como as restrições impostas pelo Poder Público afetariam os contratos em andamento.[1]

Passados mais de 60 dias, uma certeza se tem, de que os contratos serão afetados, em sua grande maioria, pelos reflexos ocasionados pela pandemia. Cabendo aos interessados discutirem os contratos, as suas obrigações e os seus reflexos, compondo assim um diálogo entre as partes que possibilite o auxílio mútuo. Mas, nem sempre o diálogo entre as partes é viável, mesmo quando ambos possuam interesse na manutenção do contrato.

Nestes casos, como vem ocorrendo, o Poder Judiciário poderá ser acionado, decidindo em alguns casos favoravelmente ao locador, em outros casos favorável ao locatário e em outros casos no meio termo, buscando uma composição entre as partes.

Nas decisões favoráveis aos locatários, o Poder Judiciário vem compreendendo que, aquelas empresas que possuíam um faturamento regular, não sazonal, e que foram afetadas pela pandemia com a queda de faturamento, possuem o direito de readequar o valor da locação pelo período que durar a pandemia[2], aplicando a regra prevista no artigo 317, do Código Civil.

Nas decisões favoráveis aos locadores, o Poder Judiciário vem compreendo que, a redução do faturamento por si só não dispensa o locador de cumprir com as suas obrigações contratuais. Nos dois casos analisados pelo Poder Judiciário do Estado de São Paulo[3], compreendeu-se que “a queda, por certo período, do faturamento da locatária, empresa de grande porte, neste momento, não caracteriza caso fortuito ou força maior hábil a autorizar a intervenção judicial.”.

Além disso, os julgadores concluíram que, “o ordenamento jurídico permite a resolução de contratos de execução continuada ou diferida, em virtude de acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis, e não a simples suspensão das obrigações assumidas”.

Nas soluções que buscam mitigar os prejuízos ocasionados pela pandemia, sem agravar a situação econômica-jurídica das partes, o Poder Judiciário apresenta uma solução intermediaria, onde as partes conversam, analisam as propostas formuladas e chegam a uma solução conjunta para o caso em concreto.

No entanto, cautelosamente e em todos os casos, o Poder Judiciário analisa o uso abusivo dos reflexos da pandemia. Assim, nos casos onde os locatários já cumpriam as suas obrigações com atraso, ou, encontrava-se inadimplente, o Poder Judiciário vem negando as medidas judiciais pleiteadas, visto que, é condição essencial para a intervenção contratual a comprovação do nexo de causalidade entre a pandemia e a necessidade de provimento jurisdicional.

Outra questão que deve ser levada em consideração pelos locadores é com relação a alteração legislativa ocasionada pela PL n° 1.179/20, que aguarda sanção do Presidente da República, que impedira a concessão de medida liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo propostas a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020.

[1] [1] Guilherme Augusto Becker. Advogado inscrito na OAB/PR 51.716 OAB/PR – guilherme@beckeresaores.adv.br

[2] Autos n° 1026645-41.2020.8.26.0100 – 22° Vara Cível da Comarca de São Paulo.

[3] Autos n°  2068208-07.2020.8.26.0000 – 34ª câmara de Direito Privado do TJ/SP.

Autos n° 2063701-03.2020.8.26.0000 – 36ª câmara de Direito Privado do TJ/SP.

Não é possível incidência de IR sobre taxa condominial isenta de síndico, decide STJ.

A 1ª turma do STJ, por unanimidade, decidiu que a dispensa do pagamento das taxas condominiais concedida ao síndico pelo trabalho exercido no condomínio não pode ser considerada pró-labore, rendimento ou acréscimo patrimonial – não incidindo, por essa razão, o IR. O colegiado considerou que a isenção corresponde à dispensa de uma despesa devida em razão da convenção condominial e não a uma receita.

O síndico interpôs recurso especial contra acórdão no qual o TRF da 2ª região entendeu que os síndicos estão obrigados a prestar contas à Receita Federal, na declaração anual do IR, tanto no caso de receber remuneração pelo seu trabalho no condomínio quanto na hipótese de ter isenção parcial ou total da taxa condominial.

Na decisão, o TRF-2 destacou que “toda atividade que envolva algum tipo de remuneração (seja direta, seja indireta) fica sujeita à tributação do Imposto de Renda”.

Por sua vez, o síndico alegou que a cobrança é ilegítima, visto que não recebeu qualquer valor a título de pagamento por prestação de serviços. Segundo ele, as suas cotas condominiais eram pagas, parte em dinheiro e parte com seu próprio trabalho no condomínio – razão pela qual a isenção parcial não se adequa ao conceito de renda para fins de incidência do tributo.

Despesa x Receita

O ministro Napoleão Nunes Maia Filho, relator, afirmou que, no caso da cota condominial, tal valor corresponde a obrigação mensal imposta a todos os condôminos para cobrir gastos necessários à manutenção de um condomínio. Assim, deve ser entendida como uma despesa, um encargo a ser pago pelos moradores em virtude de convenção condominial.

Para ele, a dispensa do adimplemento das taxas condominiais concedida ao síndico pelo labor exercido não pode ser considerada pró-labore, rendimento e tampouco acréscimo patrimonial, “razão pela qual não se sujeita à incidência do Imposto de Renda Pessoa Física, sob pena, inclusive, de violar o princípio da capacidade contributiva”, disse.

Napoleão Nunes Maia Filho esclareceu também que a dispensa do pagamento de condomínio não pressupõe qualquer evolução patrimonial que justifique a inclusão do valor da cota do síndico na apuração anual de rendimentos tributáveis.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI316582,101048-Nao+e+possivel+incidencia+de+IR+sobre+taxa+condominial+isenta+de

Shopping Center – Lojista – Direitos.

O escritório Becker & Soares Advogados Associados, atuou com êxito em um litigio judicial com o objetivo de declarar nulo um contrato de locação comercial, celebrado entre um lojista e um shopping center, onde o lojista foi induzido pela administradora do shopping center a alterar o seu espaço comercial, utilizado por mais de 15 anos. O Poder Judiciário do Estado do Paraná, reconheceu as abusividades cometidas pela administradora do shopping center, declarando nulo o contrato firmado entre as partes e determinando que o espaço comercial anteriormente ofertado e disponibilizado para outra empresa fosse disponibilizado para o lojista. Também, condenou a administradora do shopping center a indenizar a título de danos emergentes, lucros cessantes e danos morais