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Obra Atrasada. Chuvas não justificam atraso na entrega de imóvel.

Por entender que construtoras devem prever e se planejar para o caso de imprevistos, a 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás julgou que uma empresa não pode alegar esse tipo de problema em períodos sabidamente chuvosos para atrasar a entrega das chaves de um imóvel. Assim, a corte condenou a construtora Borges Landeiro a indenizar em dez salários mínimos uma consumidora que não recebeu um apartamento dentro do prazo previsto.

A empresa ainda terá de restituir todas as parcelas já pagas pela cliente, já que o contrato não foi honrado. O relator do voto, seguido por unanimidade, foi o juiz substituto em segundo grau Wilson Safatle Faiad.

De acordo com o processo, a cliente comprou um apartamento no edifício Olímpia, situado no Setor Bueno, em Goiânia, que estava sendo erguido pela construtora. O prazo para entrega do imóvel era de 36 meses contados a partir da expedição do alvará da prefeitura, ou seja, julho de 2010. No contrato firmado entre as partes, havia uma cláusula que resguardava a possibilidade de um atraso de 180 dias, se ocorresse caso fortuito ou de força maior — brecha que a empresa utilizou para postergar a cessão do imóvel.

Em primeiro grau, a sentença já havia sido arbitrada a favor da compradora. A Borges Landeiro recorreu, alegando “que deparou-se com obstáculos não previstos e extraordinários, como chuvas torrenciais, a falta de insumos e mão de obra na construção civil”.

Fonte:http://www.conjur.com.br/2015-jan-15/chuvas-nao-justificam-atraso-entrega-imovel

administração do Condomínio.

É incompatível com o ordenamento jurídico a coexistência de condomínio, regularmente instituído, com associação criada por moradores de um dos quatro blocos que o integram. Assim decidiu a 4ª turma do STJ, ao negar provimento a REsp de proprietários de apartamentos que deixaram de pagar a taxa condominial depois de criar uma associação com atribuições que caberiam ao condomínio, inclusive no que se refere à cobrança das cotas.

Um condomínio situado em Águas Claras/DF ajuizou ação de cobrança de taxas condominiais contra dois proprietários de imóveis localizados no bloco D. O pedido foi julgado procedente pela 1ª instância.

Os condôminos apelaram ao TJ/DF, que manteve a sentença. No STJ, eles sustentaram que o condomínio não arcava com as despesas comuns do bloco D.

 relator do REsp, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que, em se tratando de condomínio edilício, o legislador promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, “visto que a harmonia exige a existência de espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos“.

De acordo com o ministro, ao fixar residência em um condomínio edilício, é automática e implícita a adesão do morador às suas normas internas, tanto é que o artigo 1.333 do CC dispõe que a convenção de condomínio torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Salomão destacou que a súmula 260 do STJ estabelece que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

“Diante desse quadro, não parece possível a coexistência de associação de moradores criada unilateralmente pelos condôminos de apenas um dos blocos para exercitar atividades típicas do condomínio.“

Para o ministro, há flagrante prejuízo ao direito de propriedade dos demais condôminos e à regra que deve prevalecer em todos os condomínios: “As decisões relevantes de gestão devem ser tomadas no âmbito interno do condomínio, mediante votação em assembleia, facultada indistintamente a todos os condôminos que estão quites.”

Fonte: http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI213716,81042-Associacao+de+moradores+para+exercer+atribuicoes+do+condominio+e

Convenção de Condomínio.

Uma associação de moradores de um mesmo prédio jamais pode exercer os direitos e deveres de uma associação de condomínio. Isso porque a associação é quem legalemente tem a função de regular as relações entre moradores.

Foi o que decidiu a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao negar provimento a Recurso Especial de proprietários de apartamentos que deixaram de pagar a taxa condominial depois de criar uma associação com atribuições que caberiam ao condomínio, inclusive cobrança das cotas.

O relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que, em se tratando de condomínio edifício, o legislador promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, “visto que a harmonia exige a existência de espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos”.

Ainda segundo ele, ao fixar residência em um edifício, é automática e implícita a adesão do morador às suas normas internas, “que submetem a todos, para manutenção da higidez das relações de vizinhança”. Tanto é que o artigo 1.333 do Código Civil dispõe que a convenção de condomínio torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Na origem, o condomínio do Residencial Flamboyant, situado em Águas Claras (DF), ajuizou ação de cobrança de taxas condominiais contra dois proprietários de imóveis localizados no bloco D. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente e os condôminos apelaram ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que manteve a sentença. No STJ, eles sustentaram que o condomínio não arcava com as despesas comuns do bloco D.

Salomão destacou que a Súmula 260 do STJ estabelece que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

Fonte:http://www.conjur.com.br/2015-jan-10/associacao-condominos-criada-atribuicoes-predio-ilicita

Direito Imobiliário: Revenda de imóvel na planta não gera cobrança de ITBI.

Notícias

21 fevereiro 2014

Transferência efetiva

Revenda de imóvel na planta não gera cobrança de ITBI

Por Tadeu Rover

A promessa de cessão de direitos à aquisição de imóvel — quando o comprador de um imóvel na planta cede a futura propriedade para outro interessado, antes da entrega do bem — não é fato gerador de Imposto de Transmissão de Bens Móveis e Imóveis (ITBI). Seguindo esse entendimento o juiz José Vitor Teixeira de Freitas, da 1ª Vara da Fazenda Pública de Santos, concedeu liminar para suspender a cobrança do imposto.

“A transmissão da propriedade imobiliária só se opera com o registro do título de transferência e que o fato gerador do ITBI se dá com a transferência efetiva da propriedade”, afirmou o juiz ao conceder a liminar. O ITBI é um tributo municipal, e tem sido normal a legislação de cada cidade prever sua incidência na cessão de direitos aquisitivos, responsabilizando, ainda, cartórios e incorporadores no caso do seu não recolhimento pelos compradores dos imóveis.

O juiz levou em consideração as alegações apresentadas pelo escritório Melcheds, que apresentou jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça com esse entendimento. Os advogados, citaram a decisão do STJ no Agravo Regimental no Recurso Especial 982.625, relatado pelo ministro Humberto Martins.

De acordo com o STJ, o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, motivo pelo qual não incide referida cobrança sobre o registro imobiliário de escritura de resilição de promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2014-fev-21/revenda-imovel-planta-nao-gera-cobranca-imposto-transmissao

Obra atrasada – Caso fortuito é risco da atividade e não afasta indenização.

A 17ª Vara Cível do Rio de Janeiro condenou a construtora Rossi a indenizar uma cliente por não entregar um apartamento no prazo fixado. Além da indenização moral de R$ 8 mil, a empresa terá que pagar, a título de danos materiais, o valor correspondente a 7% do preço do imóvel, avaliado em R$ 111 mil. Somando as indenizações, o total ficou em R$ 15,7 mil. A sentença foi prolatada no dia 21 de novembro.

Em outubro de 2010, a cliente comprou um apartamento com previsão de entrega no dia 30 de novembro de 2011. No entanto, a obra só foi concluída no dia 6 de dezembro de 2012, ou seja, sete meses depois de esgotado o prazo de tolerância de 180 dias. Por conta disso, a consumidora ingressou na Justiça, requerendo reparação por danos morais e aplicação de multa mensal pelo atraso na entrega do imóvel, além da restituição, em dobro, do valor pago a título de corretagem.

Na contestação, a empresa atribuiu a demora a “caso de fortuito”, referindo-se à morosidade na expedição do “Habite-se” pelo poder público. Argumentou que não há irregularidade na estipulação da comissão de corretagem e que não foi cobrado da cliente o pagamento de uma parcela no valor de R$ 5 mil.

De acordo com o juiz Leonardo de Castro Gomes, o fortuito interno é inerente ao risco das atividades da construtora e, portanto, insuficiente para afastar sua responsabilidade. “Vale dizer, o contrato prevê um prazo de tolerância, que esgotou em 28/05/2012. A validade desta cláusula está justamente atrelada à possibilidade de tais ocorrências”, acrescentou. Quanto ao desconto concedido à cliente, salientou que este não tem “o condão de interferir no seu direito de ser integralmente indenizada”.

Representante da autora da ação, o advogado Jorge Passarelli disse que vai recorrer pleiteando a reforma da sentença quanto à restituição do valor de corretagem, não acolhido pelo juiz, além da majoração da indenização por dano moral para R$ 20 mil.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2013-dez-02/fortuito-risco-atividade-decisao-condena-construtora

Direito Imobiliário: correção de parcelas intermediárias é ilegal.

A AMSPA  constatou que as construtoras estão, de forma indevida, corrigindo parcelas intermediárias da entrada do valor do imóvel, o que é uma prática ilegal.

Para facilitar o pagamento da entrada do imóvel, as construtoras facilitam a vida dos compradores dividindo o valor em parcelas intermediárias até a entrega das chaves ou a liberação do habite-se. Entretanto, exigir atualização monetárias das parcelas é uma prática ilegal, conforme prevê a Lei 4.864/65.

Juros ilegais

“É ilegal haver a cobrança de juros remuneratórios e atualizações pelo INCC – Índice Nacional de Custo da Construção em cima do valor das parcelas intermediárias”, pontua o assessor jurídico da AMSPA, João Bosco Brito da Luz.

Luz explica que qualquer tipo de correção só pode ser feita a partir da entrega das chaves ou expedição do habite-se. Ai sim as prestações e o saldo devedor podem ser corrigidos, pelo índice eleito no contrato. “Além disso, há a incidência de juros remuneratórios conforme determinado no contrato, geralmente gira em torno de 1% ao mês”, explica.

O que fazer?

Em casos de correções indevidas, a recomendação é que o mutuário opte, a princípio, por tentar entrar em um acordo com a construtora. Procurar a justiça deve ficar como segunda opção.

“É importante que o comprador conte com apoio da associação dos mutuários para negociar com a incorporadora para que não seja enganado por justamente ser leigo no assunto. Se a conversa não surtir efeitos, o que resta ao adquirente é entrar com uma ação no Poder Judiciário pedindo de volta o valor cobrado a mais nas prestações”, ressalta.

Financiamento durante a construção direto com banco

Para quem pretende fazer um financiamento no período da construção, direto com o banco, terá algumas desvantagens devido a algumas cobranças. A associação explica que, nesse caso, a construtora pode repassar para o comprador todos os encargos cobrados pelo agente financeiro.

Entre os tributos cobrados estão a correção monetária do saldo devedor, os juros remuneratórios, os seguros, a taxa de administração e a taxa de risco de crédito. Por outro lado, a “Taxa de Obra” não é de responsabilidade do mutuário, que pode se recusar a pagar caso cobrado.

Essa é uma taxa que a “CEF – Caixa Econômica Federal cobra de algumas construtoras que são inadimplentes”, alerta o assessor jurídico da AMSPA. “Uma coisa é a obra ser financiada pelos próprios compradores e outra é ser financiada por banco. Quem é esperto não compra imóvel já com financiamento bancário. Na obra financiada por banco prevalece o contrato do agente financeiro sobre a construtora e esta repassa tudo para o comprador, até mesmo encargos que a instituição financeira não cobrou”.

Por isso para não ter surpresa durante o financiamento Luz aconselha ao futuro mutuário que antes de assinar o contrato consultar a associação, que conta com advogados especialistas na área levando ao profissional a minuta do contrato.

“Fora disso, ele deve obter certidão do registro de imóveis para saber se o empreendimento está devidamente regularizado com a incorporação averbada, certidões de cartórios de protestos (dos foros cíveis e criminais), tanto da incorporadora como da construtora como pessoas jurídicas e, individualmente, de seus sócios que o comprador pode saber quem são por meio de um “breve relato” da Junta Comercial.

Por fim, procurar saber quais são as obras que a construtora já fez na região, se foram entregues em dia, se todas foram bem construídas e quais as reclamações que existem dos compradores, principalmente pedindo ao advogado que verifique o que existe contra a construtora nos foros judiciais” explica.

Fonte: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2493833

Direito Imobiliário – Taxa de corretagem – Quem deve pagar?

O escritório Becker e Soares Advogados Associados tem atendido alguns clientes que, reclamam das lesões ocasionadas pelas construtoras, pois, no momento da venda do empreendimento é embutida a taxa de corretagem.

Nós, como grande parte da doutrina consumerista entendemos que, essa obrigação tem que ser cumprida pela construtora, pois, todos os consumidores que adquirem um imóvel na planta, onde o valor da corretagem foi cobrado sem o consentimento do comprador, deve ser arcado pela construtora e não pelo comprador. Desta maneira, o consumidor terá direito em dobro daquilo que foi pago.

Ademais, o objetivo da construtora quando faz o lançamento do empreendimento é comercializar o imóvel. Por este motivo, contrata-se uma equipe de corretores. No entanto, se o valor da corretagem for colocado de forma clara para o comprado e o mesmo aceite esse ônus, não poderá pleitear em juízo a devolução dos valores pagos.

Neste sentido, o 3°Juizado Especial Cível, com fundamento no art. 269, I, do Código de Processo Civil, condenou a  Brookfield ao pagamento da quantia de R$ 14.866,52 (catorze mil oitocentos e sessenta e seis reais e cinqüenta e dois centavos), a título de danos materiais, corrigida monetariamente pelo INPC desde a data da citação e acrescida de juros legais a partir do desembolso (22/01/2008).

Assim, orientamos aqueles consumidores que pagaram a corretagem, mas não tinham conhecimento dessa prática para que busque o seu direito junto ao Poder Judiciário.

Direito Imobiliário – Escritura não serve para comprovar posse de imóvel – Advogado especialista em Direito Imobiliário em Curitiba – Assessoria Jurídica em Direito Imobiliário e Regularização de Imóvel em Curitiba

Escritura pública de compra e venda e documento de matrícula de imóvel servem apenas para comprovar a propriedade do bem — e não sua posse. Com base neste entendimento, a 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul manteve decisão que negou reintegração de posse de uma área disputada no município de Nova  Prata (RS). O desembargador Nélson José Gonzaga, em decisão monocrática proferida no dia 3 de janeiro, afirmou que o autor do pedido de reintegração não comprovou a posse anterior da terra, o que seria um pressuposto para sua concessão, conforme dispõe o artigo 927 do Código de Processo Civil.

O autor pediu na Justiça que os invasores deixassem a propriedade e desfizessem uma estrada aberta no seu interior, bem como o indenizasse. No pedido de reintegração de posse, em sede de liminar, alegou que sempre teve a posse mansa e pacífica do imóvel, juntando, inclusive, documentos que provam sua escrituração e matrícula.

O juízo da Comarca negou o pedido, por entender que a prova de propriedade não é suficiente para a determinação da retomada do imóvel. O autor teria de provar o esbulho possessório, ou seja, que teve o bem retirado de forma violenta do seu poder. Isso ele não conseguiu provar.

‘‘Não se mostra razoável deferir a reintegração de posse, medida, como se sabe, de extremas e graves consequências, sem dar oportunidade a que a parte demandada apresente sua versão dos fatos. Os documentos acostados aos autos mostram-se insuficientes e inadequados a demonstrar a plausibilidade do direito, necessária à medida antecipatória. Logo, não existe fundamento suficiente para deferimento da medida cautelar postulada’’, concluiu o despacho do juízo.

O autor da ação apresentou Agravo de Instrumento junto ao Tribunal de Justiça gaúcho. Reiterou que tinha a posse desde que adquiriu o imóvel, mostrando fotos do esbulho praticado pelos invasores — lavoura revirada e abertura de uma estrada. Por fim, ponderou que se encontravam preenchidos os requisitos para a concessão da reintegração de posse, já que um Boletim de Ocorrência foi anexado ao processo — o que comprovaria a invasão.

‘‘Sem razão o recorrente’’, afirmou o desembargador Nélson José Gonzaga. Para ele, a concessão de liminar, na reintegração de posse, deve observar os requisitos do artigo 927 do CPC: posse anterior, prática de esbulho, perda da posse em razão do ato ilícito, e data de sua ocorrência.

O desembargador citou o professor e ex-ministro San Tiago Dantas (1911-1964): “O que é necessário, portanto, para que se reconheça a alguém a condição de possuidor, é, apenas, a verificação de que este alguém se comporta, com relação à coisa, com certa autonomia. Se alguém detém um objeto, mas o detém de uma maneira passiva, de tal sorte que não se pode perceber se está utilizando ou gozando, não se pode pretender falar em posse, por isso que aquele ato, cuja prática todos testemunharam, não pode ser chamado como um dos atos inerentes ao domínio (…) Quando existe autonomia no comportamento do detentor, quando ele exterioriza algum dos poderes atinentes ao domínio, diz-se que existe posse.”

O relator do processo no TJ-RS reafirmou que cabia ao autor provar os fatos constitutivos do seu direito, dentre os quais a posse anterior sobre o imóvel. Para Gonzaga, a matrícula imobiliária do bem e a escritura pública de compra e venda servem tão-somente para comprovar a propriedade do bem, mas não o exercício da posse anterior, que é fática.

* Fonte: http://www.conjur.com.br/2012-jan-27/escritura-documento-matricula-nao-servem-provar-posse-imovel