Shopping Center – Cláusula de raio.

Em decisão proferida na terça-feira, 2, o TRF da 1ª região manteve condenação imposta pelo Cade – Conselho Administrativo de Defesa Econômica ao Shopping Iguatemi de São Paulo. Na ocasião, o Tribunal da autarquia entendeu ser um ilícito concorrencial a imposição a lojistas de cláusulas contratuais que impediam a abertura de novas lojas num raio de 3 a 5 km contados do centro do terreno do empreendimento, a chamada cláusula de raio.

Além aplicar multa, o Conselho proibiu o uso desse tipo de dispositivo contratual para locação de seus espaços comerciais.

A deliberação do TRF-1 ocorreu em sede de recurso, após a Justiça reverter a condenação do shopping em primeira instância. No Judiciário, o caso contou com a atuação da Procuradoria Federal Especializada junto ao Cade, sob a liderança do procurador-chefe da autarquia, Walter Agra, e execução do procurador Humberto Cunha dos Santos.

De acordo com Agra, a ação representa um avanço no entendimento sobre ilicitudes em contratos com cláusulas de raio.

“A decisão também reconhece a competência do Cade para analisar e aplicar a legislação antitruste brasileira, sendo mais um importante marco na estabilização da segurança jurídica que os agentes de mercado precisam para o desenvolvimento de uma economia forte, com sensíveis benefícios aos consumidores.”

Em seu voto, o desembargador Jirair Aram Meguerian argumentou que é dever do Estado garantir a liberdade de escolha do consumidor e que esse tipo de prática é passível de punição pela legislação antitruste, uma vez que prejudica a livre competição no mercado.

“Cabe ao lojista decidir se quer ou não abrir outra franquia em outro shopping/empreendimento, próximo ou não, de onde já se encontra estabelecido, e é dever do Estado proteger o consumidor de medidas que venham a ferir sua liberdade de escolha, sob pena de grave infração à liberdade de iniciativa, à livre concorrência e à defesa do consumidor.”

Entenda o caso

O processo ganhou repercussão por ter sido a primeira matéria julgada no Cade sobre cláusula de raio. O Shopping Iguatemi/SP foi multado durante julgamento realizado em 2007 em razão da prática.

Para o Conselho, a conduta lesou os comerciantes e shoppings centers concorrentes, além dos interesses dos consumidores, que acabaram sendo privados de escolher o local mais conveniente para a realização de compras. Por essa razão, também determinou que o Iguatemi se abstivesse de incluir e exigir cláusulas de raio em seus contratos de locação de espaços comerciais.

Desde o julgamento do caso, a autarquia tem fortalecido a jurisprudência sobre o tema. A decisão do TRF-1 reforça o papel da autoridade antitruste no combate às infrações contra a ordem econômica e do Poder Judiciário em valorizar os preceitos constitucionais da livre concorrência e da defesa do consumidor.

Fonte: https://migalhas.uol.com.br/quentes/340019/iguatemi-nao-pode-impedir-lojistas-de-abrirem-filiais-em-concorrentes

Shopping deverá prestar contas desde 2015 a agência de viagens.

Um shopping de São José do Rio Preto/SP deverá prestar contas desde 2015 a uma agência de viagens. A decisão é do juiz de Direito Luiz Fernando Cardoso Dal Poz, da 7ª vara Cível do município.

A agência, que é locatária de uma sala comercial no estabelecimento, requereu a prestação de contas referentes ao seu contrato desde 2015. Segundo ela, os balancetes, na forma como são enviados periodicamente, não conferem a clareza necessária para a conferência das despesas e seus valores.

O shopping foi devidamente citado, contudo, deixou de prestar contas e, também, de apresentar defesa, fazendo presumir como verdadeiros os fatos articulados na inicial.

Na avaliação do juiz, a ação procede. Por isso, determinou que o shopping terá o prazo de 15 dias para prestar os esclarecimentos.

O estabelecimento também arcará com as custas processuais, bem como com os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Fonte: https://migalhas.uol.com.br/quentes/336614/shopping-devera-prestar-contas-desde-2015-a-agencia-de-viagens

Pandemia: Shopping não pode inscrever lojista em órgão de proteção ao crédito por inadimplências.

O desembargador Ruy Pinheiro Da Silva, da 1ª câmara Cível do TJ/SE, deferiu tutela recursal para que um shopping em Aracaju se abstenha de inscrever uma agência de viagens nos órgãos de proteção ao crédito por falta de pagamento de parcelas referentes ao aluguel no centro comercial.

A decisão, que foi tomada considerando os efeitos da pandemia na economia, também determinou que o shopping cobre o valor do condomínio de forma proporcional aos dias em que houve fechamento dos estabelecimentos. O magistrado também suspendeu a exigibilidade da taxa de Fundo de Promoções e Propaganda até perdurarem os efeitos da pandemia.

A agência de viagens interpôs agravo de instrumento contra decisão do juízo da 10ª vara Cível de Aracaju que indeferiu o pleito de antecipação dos efeitos da tutela por entender que medidas administrativas já estão sendo providenciais desde março, com suspensão de cobrança e emissão de boleto referente ao aluguel, redução de percentual do FPP, prorrogação de pagamento para o ano vindouro, entre outras.

Diante da decisão interlocutória, o agravo pleiteou o deferimento dos pedidos formulados no pedido de tutela realizado pela empresa, considerando os fatos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis.

Ao analisar o caso, o desembargador observou ser evidente que diversas medidas foram adotadas no combate a pandemia, e se caracterizam como fato notório, não ensejando a necessidade de prova por parte da empresa agravante.

“Nesse sentido, ao considerar que a empresa não está exercendo sua atividade habitual, resta evidente que não terá como arcar com os valores do contrato que agora se encontram em situação de onerosidade para a agravante”.

Na concepção do magistrado, diante do cenário inaugurado pela pandemia, faz-se necessária a flexibilização do contrato, com fins de tornar possível a manutenção do funcionamento da empresa, e minimizar os danos que podem vir a ser causados em razão da evidente queda aferição de lucro.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/333612/pandemia–shopping-nao-pode-inscrever-lojista-em-orgao-de-protecao-ao-credito-por-inadimplencias

Dúvida Contrato Eletrônico.

Pergunta: Nossa empresa celebra diversos contratos mensalmente, gostaríamos de eliminar a sistemática necessária para assinatura física dos contratos. Podemos trabalhar com assinatura eletrônica nos contratos firmados pela empresa?

 

Resposta: Muitas empresas já celebram contratos exclusivamente por meios eletrônicos, com o objetivo de proporcionar maior agilidade, otimização do espaço físico, diminuição do custo operacional e celeridade na consulta dos documentos. O que antes da pandemia era uma tendência agora é uma necessidade.

O meio escolhido (eletrônico ou físico) não altera a formatação do contrato (conteúdo e pressupostos jurídicos), que deve ser o mesmo nos contratos celebrados por meio eletrônico ou físico. Assim, por exemplo: no contrato de compra e venda de unidade imobiliária, ou, no contrato de locação de imóvel, os requisitos exigidos pelo Código Civil e pelas legislações devem ser observados pelos contratantes, a única diferença é que a manifestação de vontade será expressada por meio eletrônico.

Atualmente, o ordenamento jurídico brasileiro não dispõe de regulamentação especificada para a celebração dos contratos por meios eletrônicos. Assim, quando questões jurídicas surgem os tribunais vêm suprimindo a lacuna legislativa aplicando outras legislações, sempre compreendendo pela validade do negócio jurídico, garantido segurança jurídica para as partes contratantes.

Desta maneira, compreendemos que, os contratos formalizados por meios eletrônicos que contenham todos os pressupostos contratuais previstos no Código Civil e nas demais legislações, garantirão as partes contratantes argumentos que validem a celebração do negócio jurídico.

A empresa optando por celebrar os contatos por meios eletrônicos, respeitando os pressupostos legais de validade do negócio jurídico e utilizando um sistema que garanta a identificação correta das partes contraentes, não podemos apontar nenhum impedimento legal para que a tecnologia não seja adotada pela empresa.

Contrato de Locação – Desconto de pontualidade não é multa.

Desconto de pontualidade previsto em contrato de locação não impede incidência de multa por atraso no pagamento de aluguel. Entendimento foi aplicado pela 3ª turma do STJ ao dar parcial provimento a recurso especial de locador que entrou com ação de despejo por falta de pagamento, com cobrança de aluguéis e acessórios.No caso em questão, o contrato de locação definiu tanto uma política de bonificação em caso de pontualidade no pagamento quanto uma previsão de multa de 10% em caso de atraso. O valor do aluguel era de R$ 937,50, com desconto de R$ 187,50 para o pagamento pontual, ou seja, uma redução de 20%.

O juízo de 1º grau julgou procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de locação, decretar o despejo e condenar os inquilinos a pagarem os aluguéis e acessórios vencidos, acrescidos de multa moratória.

Ao julgar recurso, o TJ/PR excluiu a multa, por entender que sua aplicação caracterizaria duplicidade na cobrança. Os desembargadores consideraram que a não fruição do abono – desconto de 20% na mensalidade – já configura, por si só, medida de punição.

STJ

A relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi pontuou que, embora o abono de pontualidade e a multa moratória tenham o mesmo objetivo – incentivar o pagamento da obrigação –, há diferença em relação às suas aplicações, sendo o primeiro uma sanção positiva (ou premial), com finalidade de recompensar o pagamento adiantado; e o segundo, uma sanção negativa, que busca punir o devedor.

“O abono de pontualidade, enquanto ato de liberalidade pelo qual o credor incentiva o devedor ao pagamento pontual, revela-se não como uma ‘multa moratória disfarçada’, mas como um comportamento cooperativo direcionado ao adimplemento da obrigação, por meio do qual ambas as partes se beneficiam.”

A 3ª turma seguiu à unanimidade o voto da relatora. Dessa forma, o colegiado deu parcial provimento ao recurso especial do locador, determinando que os inquilinos, além de perderem o desconto de pontualidade, deverão pagar os aluguéis atrasados com multa de 10% sobre o valor pactuado.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/298795/desconto-de-pontualidade-previsto-em-contrato-nao-impede-incidencia-de-multa-por-atraso-de-aluguel

Da possibilidade temporária de suspensão das obrigações contratuais por parte dos franqueados – Pandemia COVID – 19

As paralizações totais ou parciais ocasionadas pela pandemia do Covid-19, ocasiona e ocasionará diversas interferências nas relações contratuais, desequilibrando os deveres e as obrigações assumidas pelas partes no momento da contratação.
Em sua grande maioria, os Contratos de Franquia, estabelecem aos franqueados as seguintes obrigações: taxa de franquia anual, royalties mensais, despesas com campanhas publicitarias, renovação periódica de coleção e a manutenção de estoque mínimo.
Ocorre que, em decorrência da queda de faturamento, ocasionada pelas restrições impostas pelo Covid-19, em determinados casos, os franqueados não conseguiram cumprir com as suas obrigação contratuais. Consequentemente, ficarão em mora com as suas obrigações contratuais junto as franqueadoras, possibilitando por exemplo rescisão contratual, inclusão do nomes dos franqueados junto aos órgãos de proteção ao credito e etc.
Nesses casos, algumas franqueadoras vêm discutindo com os seus franqueados as melhores alternativas para superar este momento. Porém, quando as alternativas formuladas não são suficientes para manter a operação ativa, como por exemplo: em municípios pequenos onde o comercio eletrônico não é uma alternativa viável, como nos municípios de porte médio onde a população já esta acostumada com serviços de delivery, a circulação de pessoas é essencial para manutenção da operação. Consequentemente, as restrições impostas pelo Poder Público interferirão diretamente no faturamento da operação.
Quando as alternativas apresentadas pelas partes não são suficientes para manutenção da operação e quando as franqueadoras, como em alguns casos, não admitem a suspensão parcial, ou, total das obrigações contratuais por um tempo razoável, até a normalização do fluxo de pessoas que movimentavam a operação, como no exemplo mencionado acima, os franqueados não terão outra alternativa, terão que buscar uma solução judicial, ou, extrajudicial para manutenção da operação.
O Poder Judiciário, em casos determinados, quando devidamente demonstrado pelos franqueados que, as alternativas apresentadas pelas franqueadoras não foram suficientes para contornar, mesmo que parcialmente, os prejuízos ocasionados pela pandemia, ou, em até casos específicos onde as próprias franqueadoras agravaram as situações econômicas das operações dos franqueados, o Poder Judiciário vem admitindo a intervenção contratual para suspender temporariamente as obrigações contratuais dos franqueados, restabelecendo o equilíbrio econômico-financeiro do Contrato de Franquia.

Guilherme Augusto Becker. Advogado inscrito na OAB/PR 51.716.

Shopping Center – Lojista – Direitos.

O escritório Becker & Soares Advogados Associados, atuou com êxito em um litigio judicial com o objetivo de declarar nulo um contrato de locação comercial, celebrado entre um lojista e um shopping center, onde o lojista foi induzido pela administradora do shopping center a alterar o seu espaço comercial, utilizado por mais de 15 anos. O Poder Judiciário do Estado do Paraná, reconheceu as abusividades cometidas pela administradora do shopping center, declarando nulo o contrato firmado entre as partes e determinando que o espaço comercial anteriormente ofertado e disponibilizado para outra empresa fosse disponibilizado para o lojista. Também, condenou a administradora do shopping center a indenizar a título de danos emergentes, lucros cessantes e danos morais

A discutível cobrança do aluguel natalino ou 13º aluguel, cobrado todo mês de dezembro de cada ano, parece não ter fim. Porém, um largo passo foi dado pelo Judiciário para acabar com tal polêmica, pelo menos no que se refere aos contratos de locação de espaço em shopping center, após decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, em maio de 2016, nos autos do REsp 1.409.849-PR e no qual ficou decidido que a cobrança do aluguel natalino é legal.

O ministro relator do recurso, Paulo de Tarso Sanseverino, votou pela reforma do acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Paraná. Para o relator, o tribunal estadual, ao afastar o pagamento do aluguel natalino, contrariou o disposto no artigo 421 do Código Civil combinado com o artigo 54 da Lei 8.245/1991, por ser um dispositivo comum em contratos dessa natureza e por ter sido livremente pactuado entre os empresários do ramo (shopping e lojista).

Destaca-se que a representatividade da cobrança do aluguel natalino dá-se especificamente no meio empresarial, pois é um aluguel entabulado entre profissionais do ramo imobiliário (administradora do shopping center ou galeria comercial e lojista) a fim de custear a promoção, divulgação, etc. do espaço e principalmente no mês das festas natalinas com o intuito de atrair consumidores.

Porém, a insatisfação de lojistas quanto ao pagamento do aluguel natalino — mesmo existindo cláusula livremente pactuada no negócio jurídico de locação em observância ao princípio da autonomia privada ou poder negocial — tem dado origem a várias ações judiciais a fim de questionar essa cobrança, como é o caso do processo mencionado e recentemente julgado pelo STJ.

Sabe-se que nas relações contratuais entre particulares pode-se fazer tudo o que não é proibido em lei, em especial decidir pelas cláusulas que comporão o contrato a ser firmado pelas partes. O Código Civil e a Lei 8.245/1991 dispõem sobre a liberdade de contratar e de estipular o valor do aluguel. Dessa forma, haveria razão para os lojistas insatisfeitos ingressarem com ações a fim de impugnar o aluguel natalino previsto expressamente em contrato?

Obviamente que o princípio da autonomia privada não é absoluto, podendo ser relativizado, especialmente em razão dos princípios da função social, da boa-fé objetiva e da supremacia do interesse público, porém em contratos empresariais o princípio se sobressai e só merece relativização em situações excepcionais. O que se espera é uma interferência mínima do Estado nos negócios jurídicos empresariais, devendo-se respeitar cláusulas que são livremente pactuadas pelos negociantes, sobretudo respeitar cláusulas contratuais horizontais e que, literalmente, não são cláusulas de adesão.

Não é sadio que o legislativo ou judiciário interfiram demasiadamente nas relações empresarias, especialmente em aspectos contratuais definidos pelas partes em obediência ao que dispõe o artigo 17 e o artigo 54, ambos da Lei 8.245/1991 (lei das locações de imóveis urbanos). Uma interferência desnecessária pode ser prejudicial ao próprio lojista, pois as administradoras dos shoppings não ficarão no prejuízo se for proibida a cobrança do aluguel natalino e que tem como único escopo fazer frente ao aumento das despesas em época natalina.

Os lojistas confiam na aprovação do PL 4.447/2012 ou do PL 289/2007, que tramitam respectivamente na Câmara dos Deputados e no Senado Federal. Objetivam a inserção de § 2º no artigo 17º da Lei 8.245/2001 a fim de proibir a cobrança de aluguel natalino ou de 13º aluguel. O PL 4.447/2012 já recebeu, em maio de 2016, parecer da Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio pela sua rejeição com destaque no corpo do parecer para a decisão proferida recentemente pelo STJ.

Portanto, a aprovação de um dos PLs irá de encontro com a jurisprudência formada até aqui, pois o que tem prevalecido é a legalidade da cobrança do aluguel natalino ou aluguel dúplice, principalmente com o precedente do STJ, que, embora não vincule os tribunais estaduais, tem maior força em razão do disposto no artigo 926 do novo Código de Processo Civil.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2016-dez-06/ezequiel-frandoloso-cobranca-aluguel-natalino-legal