Comissão de Corretagem: Vendedor que desiste de negócio por falta de diligência do corretor não deve pagar comissão.

A Justiça de SP considerou indevida a cobrança de comissão de corretagem diante da inadimplência na prestação dos serviços. O juiz de Direito Guilherme Tarcia e Fazzio negou pedido de corretores que buscaram receber a comissão em caso no qual, após assinado o contrato, os vendedores desistiram por falta de informações e erros na elaboração do documento.

Para o magistrado ficou comprovada a inadimplência no cumprimento da obrigação de intermediação “pela falta de adoção das medidas de diligência e prudência necessárias e integrantes do serviço nos termos da diretriz legal específica e decorrência da boa-fé objetiva“.

Conforme a sentença, faltaram ao contrato, por exemplo, a definição correta do imóvel-objeto do negócio, a precisa descrição do bem e a falta de identificação do adquirente.

Trata-se de informações extremamente relevantes à formação da decisão do vendedor porque dizem respeito diretamente à aferição da idoneidade financeira e capacidade de solvência do adquirente: era obrigação do corretor prestar as informações necessárias para conhecimento exato do potencial de êxito para que o vendedor assumisse ou não os riscos de firmar o contrato naquelas circunstâncias do objeto da negociação e das pessoas envolvidas.”

O julgador ponderou a ausência de adoção das medidas de prudência e cautela necessárias em relação a negócio de alto valor (mais de R$ 1 mi) e que o cumprimento da obrigação do corretor não se exaure na apresentação de pretendente à aquisição.

A parte autora não cumpriu com os deveres contratuais principais e anexos na execução adequada do dever de intermediação para justificar a exigência da cobrança de corretagem em detrimento de negócio jurídico que efetivamente não se realizou.

Fonte: https://migalhas.uol.com.br/quentes/338808/vendedor-que-desiste-de-negocio-por-falta-de-diligencia-do-corretor-nao-deve-pagar-comissao

A discutível cobrança do aluguel natalino ou 13º aluguel, cobrado todo mês de dezembro de cada ano, parece não ter fim. Porém, um largo passo foi dado pelo Judiciário para acabar com tal polêmica, pelo menos no que se refere aos contratos de locação de espaço em shopping center, após decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, em maio de 2016, nos autos do REsp 1.409.849-PR e no qual ficou decidido que a cobrança do aluguel natalino é legal.

O ministro relator do recurso, Paulo de Tarso Sanseverino, votou pela reforma do acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Paraná. Para o relator, o tribunal estadual, ao afastar o pagamento do aluguel natalino, contrariou o disposto no artigo 421 do Código Civil combinado com o artigo 54 da Lei 8.245/1991, por ser um dispositivo comum em contratos dessa natureza e por ter sido livremente pactuado entre os empresários do ramo (shopping e lojista).

Destaca-se que a representatividade da cobrança do aluguel natalino dá-se especificamente no meio empresarial, pois é um aluguel entabulado entre profissionais do ramo imobiliário (administradora do shopping center ou galeria comercial e lojista) a fim de custear a promoção, divulgação, etc. do espaço e principalmente no mês das festas natalinas com o intuito de atrair consumidores.

Porém, a insatisfação de lojistas quanto ao pagamento do aluguel natalino — mesmo existindo cláusula livremente pactuada no negócio jurídico de locação em observância ao princípio da autonomia privada ou poder negocial — tem dado origem a várias ações judiciais a fim de questionar essa cobrança, como é o caso do processo mencionado e recentemente julgado pelo STJ.

Sabe-se que nas relações contratuais entre particulares pode-se fazer tudo o que não é proibido em lei, em especial decidir pelas cláusulas que comporão o contrato a ser firmado pelas partes. O Código Civil e a Lei 8.245/1991 dispõem sobre a liberdade de contratar e de estipular o valor do aluguel. Dessa forma, haveria razão para os lojistas insatisfeitos ingressarem com ações a fim de impugnar o aluguel natalino previsto expressamente em contrato?

Obviamente que o princípio da autonomia privada não é absoluto, podendo ser relativizado, especialmente em razão dos princípios da função social, da boa-fé objetiva e da supremacia do interesse público, porém em contratos empresariais o princípio se sobressai e só merece relativização em situações excepcionais. O que se espera é uma interferência mínima do Estado nos negócios jurídicos empresariais, devendo-se respeitar cláusulas que são livremente pactuadas pelos negociantes, sobretudo respeitar cláusulas contratuais horizontais e que, literalmente, não são cláusulas de adesão.

Não é sadio que o legislativo ou judiciário interfiram demasiadamente nas relações empresarias, especialmente em aspectos contratuais definidos pelas partes em obediência ao que dispõe o artigo 17 e o artigo 54, ambos da Lei 8.245/1991 (lei das locações de imóveis urbanos). Uma interferência desnecessária pode ser prejudicial ao próprio lojista, pois as administradoras dos shoppings não ficarão no prejuízo se for proibida a cobrança do aluguel natalino e que tem como único escopo fazer frente ao aumento das despesas em época natalina.

Os lojistas confiam na aprovação do PL 4.447/2012 ou do PL 289/2007, que tramitam respectivamente na Câmara dos Deputados e no Senado Federal. Objetivam a inserção de § 2º no artigo 17º da Lei 8.245/2001 a fim de proibir a cobrança de aluguel natalino ou de 13º aluguel. O PL 4.447/2012 já recebeu, em maio de 2016, parecer da Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio pela sua rejeição com destaque no corpo do parecer para a decisão proferida recentemente pelo STJ.

Portanto, a aprovação de um dos PLs irá de encontro com a jurisprudência formada até aqui, pois o que tem prevalecido é a legalidade da cobrança do aluguel natalino ou aluguel dúplice, principalmente com o precedente do STJ, que, embora não vincule os tribunais estaduais, tem maior força em razão do disposto no artigo 926 do novo Código de Processo Civil.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2016-dez-06/ezequiel-frandoloso-cobranca-aluguel-natalino-legal

Direito Imobiliário: Revenda de imóvel na planta não gera cobrança de ITBI.

Notícias

21 fevereiro 2014

Transferência efetiva

Revenda de imóvel na planta não gera cobrança de ITBI

Por Tadeu Rover

A promessa de cessão de direitos à aquisição de imóvel — quando o comprador de um imóvel na planta cede a futura propriedade para outro interessado, antes da entrega do bem — não é fato gerador de Imposto de Transmissão de Bens Móveis e Imóveis (ITBI). Seguindo esse entendimento o juiz José Vitor Teixeira de Freitas, da 1ª Vara da Fazenda Pública de Santos, concedeu liminar para suspender a cobrança do imposto.

“A transmissão da propriedade imobiliária só se opera com o registro do título de transferência e que o fato gerador do ITBI se dá com a transferência efetiva da propriedade”, afirmou o juiz ao conceder a liminar. O ITBI é um tributo municipal, e tem sido normal a legislação de cada cidade prever sua incidência na cessão de direitos aquisitivos, responsabilizando, ainda, cartórios e incorporadores no caso do seu não recolhimento pelos compradores dos imóveis.

O juiz levou em consideração as alegações apresentadas pelo escritório Melcheds, que apresentou jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça com esse entendimento. Os advogados, citaram a decisão do STJ no Agravo Regimental no Recurso Especial 982.625, relatado pelo ministro Humberto Martins.

De acordo com o STJ, o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, motivo pelo qual não incide referida cobrança sobre o registro imobiliário de escritura de resilição de promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2014-fev-21/revenda-imovel-planta-nao-gera-cobranca-imposto-transmissao

Contrato com hospital assinado sob pressão é nulo

Não tem valor jurídico o contrato de serviços hospitalares assinado por uma pessoa abalada emocionalmente. Premida por situação de risco, fica caracterizado o vício de consentimento, pois não se encontra livre para concordar com os termos do contrato jurídico. Logo, não tem a obrigação de pagar as despesas de internação. Com base nesse entendimento, a 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou os termos de sentença que livrou uma mãe de pagar R$ 8,6 mil pela internação hospitalar do filho em Santa Maria (RS). Tal como o juízo de origem, os desembargadores entenderam que a mãe não tinha outra opção senão assinar o contrato, no afã de salvar a vida do filho, já que caracterizado o ‘‘estado de perigo’’.

O relator da Apelação, desembargador Eduardo João Lima Costa, explicou que a lei exige, na configuração de ‘‘estado de perigo’’, o conhecimento do dano pela outra parte. Citou o artigo 156 do Código Civil, que prevê: ‘‘Configura-se o estado de perigo quando alguém, premido da necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa’’.

Assim, emendou, em consonância com o disposto no artigo 171, inciso II, do Código Civil, é anulável o negócio jurídico celebrado em ‘‘estado de perigo’’. O acórdão foi lavrado, de forma unânime, no dia 7 de fevereiro.

O caso

No dia 1º de novembro de 2009, o filho da autora, carregado por bombeiros de Santa Maria, deu entrada no Hospital de Caridade Doutor Astrogildo de Azevedo. Ele apresentava ferimentos produzidos por arma de fogo no tórax e abdômen, e seu estado era grave. Passou por cirurgia e ficou internado até o dia 9 de novembro.

Conforme a direção do hospital, a mãe do rapaz, que o acompanhava, ficou como responsável pelo ato de internação. Assim, ela teve ciência dos termos da contratação dos serviços hospitalares e das despesas decorrentes. Como ela não honrou o compromisso, a instituição ajuizou Ação Ordinária de Cobrança, requerendo o pagamento de R$ 8,6 mil.

Por meio dos seus advogados, a mãe do rapaz alegou, perante o juiz da 4ª Vara Cível de Santa Maria, que não teve escolha, em face do quadro grave com que se deparou. Em síntese, afirmou que não agiu de má-fé, por acreditar que o filho havia sido encaminhado a hospital conveniado com o Sistema Único de Saúde (SUS). Lembrou que a escolha do Corpo Bombeiros recaiu sobre o hospital por este ser filantrópico.

O juiz de Direito Rafael Pagnon Cunha afirmou que a família do rapaz não pode escolher o hospital, já que este foi conduzido às pressas para o hospital Astrogildo de Azevedo, em função do risco de morte. O temor pela vida do filho e o desgaste psicológico explicam por que a mãe concordou com as cláusulas do serviço.

‘‘Entretanto, para que o negócio jurídico seja considerado válido, faz-se necessária manifestação de vontade do agente, externada de forma consciente, livre, espontânea e conforme a lei, o que não se observa na presente situação’’, pontuou o juiz.

Na visão do juiz, a circunstância em que ocorreu a manifestação de vontade se enquadra naqueles casos em que esta se divorcia da real e verdadeira atitude volitiva do agente. Ou seja, existe negócio jurídico, porém, viciado, nos termos do artigo 156 do Código Civil. Assim, estando caracterizado o ‘‘estado de perigo’’, fica excluída a validade da dívida.

O magistrado ainda lembrou que o Hospital de Caridade Dr. Astrogildo de Azevedo é uma entidade filantrópica e, como tal, tem que promover, gratuitamente, assistência à saúde, conforme disposto nos artigos 2° e 3°, parágrafo 1°, do Decreto 2.536/98. Logo, encerrou, deve incluir o valor gasto com o paciente dentro do percentual a ser dispensado, obrigatoriamente, com atendimentos gratuitos.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2013-mar-10/contrato-assinado-situacao-grave-risco-invalida-divida-hospitalar