Direito Imobiliário: Revenda de imóvel na planta não gera cobrança de ITBI.

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21 fevereiro 2014

Transferência efetiva

Revenda de imóvel na planta não gera cobrança de ITBI

Por Tadeu Rover

A promessa de cessão de direitos à aquisição de imóvel — quando o comprador de um imóvel na planta cede a futura propriedade para outro interessado, antes da entrega do bem — não é fato gerador de Imposto de Transmissão de Bens Móveis e Imóveis (ITBI). Seguindo esse entendimento o juiz José Vitor Teixeira de Freitas, da 1ª Vara da Fazenda Pública de Santos, concedeu liminar para suspender a cobrança do imposto.

“A transmissão da propriedade imobiliária só se opera com o registro do título de transferência e que o fato gerador do ITBI se dá com a transferência efetiva da propriedade”, afirmou o juiz ao conceder a liminar. O ITBI é um tributo municipal, e tem sido normal a legislação de cada cidade prever sua incidência na cessão de direitos aquisitivos, responsabilizando, ainda, cartórios e incorporadores no caso do seu não recolhimento pelos compradores dos imóveis.

O juiz levou em consideração as alegações apresentadas pelo escritório Melcheds, que apresentou jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça com esse entendimento. Os advogados, citaram a decisão do STJ no Agravo Regimental no Recurso Especial 982.625, relatado pelo ministro Humberto Martins.

De acordo com o STJ, o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, motivo pelo qual não incide referida cobrança sobre o registro imobiliário de escritura de resilição de promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2014-fev-21/revenda-imovel-planta-nao-gera-cobranca-imposto-transmissao

Jurisprudência do STJ: Consumidores buscam a Justiça para defender seus direitos na compra de imóveis.

O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) permite que, no contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo.

A regra vale para o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisição de imóvel. Isso pode ser um problema para o consumidor – se este não conhecer seus direitos e, consequentemente, não souber identificar possíveis abusos por parte daquela.

Em razão de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o número de demandas judiciais envolvendo construtoras. Confira a jurisprudência do STJ sobre o tema.

Propaganda enganosa

De acordo com o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Rodrigo Daniel dos Santos, muitos não sabem que existe um documento – memorial de incorporação – que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. Esse documento pode ser consultado por todo candidato à compra de um imóvel.

O consultor jurídico mencionou outro aspecto importante: a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato. “Inclusive, se não houver ressalvas quanto a projeções artísticas com paisagismo e móveis em áreas comuns, estas são promessas que integram o contrato de venda.”

Sobre esse ponto, a Quarta Turma do STJ julgou um caso em que unidades residenciais do empreendimento denominado Meliá Barra Confort First Class, no Rio de Janeiro, de mais de R$ 2 milhões cada, foram vendidas como apart hotéis com serviços (REsp 1.188.442).

Segundo o relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, “o princípio da vinculação da publicidade reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada”.

Atraso

Uma das queixas mais comuns enfrentadas pelo Judiciário é o atraso na entrega dos imóveis vendidos na planta. Vários casos já chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. “Todos os contratos preveem uma cláusula, que reputamos ilegal, de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel”, afirmou Rodrigo Daniel dos Santos.

Em setembro de 2011, a Terceira Turma do STJ decidiu que o atraso de três anos na entrega de um imóvel adquirido na planta não configurou dano moral. “A devolução integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas, é suficiente para indenizar os prejuízos. Não há falar em indenização por dano moral na espécie”, afirmou o ministro Massami Uyeda, relator do REsp 1.129.881.

O contrato de compra e venda com a construtora, cujo objeto era um imóvel situado no Rio de Janeiro, foi celebrado em novembro de 1994, com entrega prevista para novembro de 1997. A cliente chegou a pagar mais de R$ 114 mil em prestações durante o tempo em que esperava pela entrega (que nem chegou a acontecer).

Diante disso, moveu ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de devolução integral das parcelas pagas, bem como indenização por danos moral e material. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente, tanto em relação à rescisão, quanto à devolução das parcelas e ao dano moral – fixado em R$ 24 mil. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença, apenas para afastar a condenação em lucros cessantes.

Dano moral

No STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico a buscar a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. Contudo, o ministro não concordou com as instâncias ordinárias em relação aos danos morais.

Para ele, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”.

Prazo para reclamar

De acordo com Antônio Luiz da Câmara Leal, o prazo de prescrição somente se inicia com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, portanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta ciência (Da Prescrição e da Decadência: Teoria Geral do Direito Civil).

No julgamento do REsp 903.771, a Terceira Turma proferiu decisão nesse sentido. Para os ministros, o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas.

O imóvel adquirido em agosto de 1982 começou a apresentar problemas 17 anos depois. Em novembro de 2002 (mais de 20 anos após a aquisição), o morador moveu ação contra a construtora, na qual pediu indenização de danos materiais – visto que deixara de receber o valor correspondente aos aluguéis durante a reforma do prédio –, além de danos morais.

O magistrado de primeiro grau reconheceu a prescrição vintenária da pretensão indenizatória. O Tribunal de Justiça de Sergipe desconstituiu a sentença, pois considerou que o prazo só começaria a contar a partir do conhecimento, pelo dono do imóvel, da fragilidade da obra.

No recurso especial direcionado ao STJ, a construtora Celi alegou violação ao artigo 1.245 do Código Civil (CC) de 1916, segundo o qual, “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”.

Garantia

De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, o prazo de cinco anos do artigo mencionado é de garantia e não de prescrição ou decadência. Isso quer dizer que, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 deste Tribunal, 20 anos para demandar o construtor”.

Entretanto, o ministro lembrou que existe alternativa à disposição do dono da obra, que independe de o conhecimento dos problemas de solidez e segurança ter-se dado nos cinco anos após a entrega: a comprovação da prática de um ilícito contratual, ou seja, da má execução da obra (artigo 1.056 do CC/16).

“É inviável aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade”, afirmou Sanseverino.

Juros no pé

Um assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel – os chamados “juros no pé”.

Em setembro de 2010, a Quarta Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117).

Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seção no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão da Terceira Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp 379.941).

O ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do Tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.

Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção deve ser feito à vista. Contudo, o incorporador pode oferecer certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do valor total, que pode se estender além do tempo previsto para o término da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao comprador.

“Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento”, disse.

Pagamento de aluguéis

Ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. Esse foi o entendimento da Quarta Turma no julgamento do REsp 955.134.

A dona de uma casa construída pela Só Casas Empreendimentos Imobiliários ajuizou ação contra a construtora, na qual sustentou que o imóvel teria sido entregue com atraso de mais de dois anos e com diversos defeitos que o tornaram impróprio para o uso. A empresa contestou os pedidos da autora e pediu que, em caso de rescisão contratual, ela fosse condenada a pagar aluguéis relativos ao período em que ocupou o imóvel.

Em primeira instância, o contrato foi rescindido e a construtora foi condenada a restituir os valores recebidos, com correção monetária e juros. Contudo, o pedido da construtora (quanto aos aluguéis) também foi julgado procedente. Ambas apelaram e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou em parte a sentença. Para esse tribunal, somente seriam devidos aluguéis pela adquirente à vendedora se tivesse partido daquela o descumprimento contratual.

Para o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial no STJ, independentemente de quem provocou a rescisão do contrato, é vedado o enriquecimento sem causa. “O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização do bem alheio”, afirmou.

Cláusula abusiva

A Turma adotou outro entendimento importante nesse julgamento. Para os ministros, é abusiva a cláusula que estipula penalidade ao consumidor no caso de mora ou inadimplemento contratual, mas isenta o fornecedor em situações de análogo descumprimento contratual.

O contrato de compra e venda previa, na hipótese de inadimplemento do consumidor, imposição de multa moratória, retenção de 5% a título de comissão de corretagem e de 2% a título de taxa de serviço. Segundo Salomão, “prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda ao fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”.

Ele mencionou que o artigo 4º do CDC estabelece os objetivos da Política Nacional das Relações de Consumo, além de princípios que devem ser respeitados, como a harmonia e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. “A par da exigência de que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas, tem-se também como um direito básico do consumidor a igualdade nas contratações”.

Tamanho do imóvel

De acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, “embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização”.

Em outubro de 2011, a Quarta Turma julgou recurso especial da empresa Paulo Octávio Investimentos contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que a condenou ao pagamento de indenização a um casal de clientes pela diferença de 1,45% na área do apartamento adquirido por eles (REsp 326.125).

Segundo a ministra Isabel Gallotti, relatora, no caso de venda ad mensuram (quando o preço é estipulado por medida de extensão), “se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”.

Contudo, ela explicou que existe uma ressalva no Código Civil. “Se a desproporção não exceder de um vigésimo da área total enunciada, presume-se que a referência às medidas foi meramente enunciativa, devendo ser tolerada a diferença.” Quanto ao caso específico, a relatora observou que a diferença entre a área real do apartamento e a constante dos documentos apresentados pela construtora, de 5%, estava dentro da variação considerada tolerável pela legislação.

Devolução

“Revela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, disse o ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp 997.956.

APL Incorporações e Construções recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), o qual considerou ser nula a cláusula contratual que determinou a devolução das prestações pagas pelo comprador somente após a conclusão das obras. Além disso, o TJSC aplicou ao caso o artigo 1.096 do CC/16, segundo o qual, “salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas, quando o contrato for concluído, ou ficar desfeito”.

Segundo Salomão, relator do recurso especial, o STJ já tem jurisprudência pacífica sobre o assunto, que é contrária à pretensão da construtora. No julgamento do REsp 877.980, a Quarta Turma entendeu que a aplicação da cláusula configura enriquecimento ilícito por parte da incorporadora, visto que ela tem a possibilidade de revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, obter vantagem com os valores retidos.

Quanto à devolução da quantia paga a título de sinal, Salomão afirmou que é direito do comprador obter sua restituição, se ele não tiver dado causa à rescisão do contrato

Fonte: STJ

Jurisprudência: Abusividade da cláusula que tolera 180 dias de atraso em obra residencial.

A 3ª Turma Recursal Cível do RS considerou abusiva a cláusula contratual de venda de imóvel que prevê “tolerância de até 180 dias em caso de atraso na obra”.
A decisão resultou na condenação da empresa Projeto Imobiliário Condomínio Park Plaza SPE 52 Ltda. ao pagamento de multa, além do reconhecimento de danos morais pela demora na entrega da casa própria.
A autora da ação, consumidora Vivian Fernandes de Oliveira, adquiriu seu imóvel, para moradia, da empresa Projeto Residencial Park Plaza, na planta, em Porto Alegre, com data de entrega estipulada para 31 de maio de 2010. No contrato havia uma cláusula que dava margem de seis meses de tolerância.
Entretanto, o imóvel foi entregue somente nove meses depois da data original – , em fevereiro de 2011.
Em primeira instância a ré Projeto Imobiliário Condomínio Park Plaza SPE 52 Ltda. foi condenada ao pagamento de R$ 2.986,05 pelos gastos com aluguel, condomínio e IPTU que a autora teve nos três meses após o tempo de tolerância imposto no contrato.
A parte autora recorreu, pedindo aumento na indenização por danos materiais, não apenas pelos três meses, e sim pela totalidade de nove meses de atraso do imóvel. E pediu ressarcimento por aluguel de box de garagem, assim como o pagamento de reparação por danos morais.
A 3ª Turma Recursal atendeu em parte aos pedidos, entendendo que no caso específico uma multa no valor de R$ 3.338,45, referente aos seis meses que a cláusula de tolerância abrangia seria mais correto, diferente do pedido por danos materiais.
Também foi deferido o valor equivalente à multa de 2% pela inadimplência, prevista no contrato, sobre o valor total do bem, com atualização e juros de mora desde a incidência (dezembro de 2010).
Em seu voto, o juiz Carlos Eduardo Richinitti, relator, explicou que “a chamada cláusula de tolerância tem sido imposta e aceita como algo absolutamente normal, quando não é – pois infringe mais de um dispositivo do Código do Consumidor, com abusividade na extensão do prazo de entrega, sem qualquer penalização”.
Richinitti observou que “a desvinculação de qualquer penalização não é estendida ao consumidor-contratante, que em caso de atraso de uma prestação, que seja apenas por um dia, já sofre cobrança de juros e multa”.
Sobre os danos morais, o relator reconheceu “todos os transtornos e frustrações daquele que adquire a tão sonhada casa própria e se vê no pesadelo da incerteza da entrega”.
O julgado condenou, assim, a empresa ao pagamento de R$ 5 mil reais, a título de danos morais referentes ao atraso na entrega.

Fonte: http://www.espacovital.com.br

Direito Imobiliário: Cláusulas abusivas – Mesmo inadimplente, comprador de imóvel tem direitos.

Por questões econômicas e sociais, nos últimos anos observamos forte incentivo para realização de negócios imobiliários, culminando, especialmente, na aquisição de imóveis na planta.

Porém, a crise financeira mundial já reflete no Brasil. O crescimento do PIB tem sido abaixo do esperado e há o aumento da inflação, elevando o custo de vida. O resultado é que os salários já não comportam o adimplemento de todas as prestações de anos atrás.

Como consequência, o número de pessoas com dificuldade em honrar as prestações dos imóveis adquiridos, especialmente na planta, está aumentando — e vários compromissários compradores, ao rescindir o contrato, estão sofrendo prejuízos maiores do que o legalmente aceitável. Especialmente pelo desconhecimento do direito que possuem, até mesmo como devedor.

Isso porque, ao longo dos anos, o Judiciário consolidou o entendimento de que o devedor, também, possui direitos, inclusive para pleitear a própria rescisão contratual em decorrência da situação financeira que ocupa. Ou seja, o Judiciário reconhece que o devedor não precisa aguardar que o credor adote qualquer procedimento para lhe cobrar, período em que o débito é atualizado com incidência de juros e demais ônus monetários que resultam no aumento do prejuízo do devedor.

Assim, o aconselhável é que o compromissário comprador inadimplente, ao perceber que não conseguirá honrar com as prestações, entre em contato com o credor, exponha sua situação e questione se há possibilidade de avençar a rescisão contratual de forma extrajudicial, sendo imprescindível questionar no mínimo três questões fundamentais: 1) percentual do valor pago que será retido a título de taxa administrativa ou uso do bem; 2) metodologia de atualização do valor pago; 3) prazo para devolução dos valores.

Em posse das respostas, o devedor poderá consultar o advogado de sua confiança e verificar se as condições para rescisão contratual estão condizentes com a realidade. Isso porque são frequentes as distorções entre o legalmente aceitável e o praticado.

(…)

Mas, talvez a grande discussão judicial seja para apurar qual o percentual é o adequado a título de retenção por parte do credor, pois ao rescindir o contrato, até para manter a igualdade das partes, deve-se pagar os custos que o vendedor realizou com material publicitário, pessoal e outros administrativos. Tais gastos, na maioria dos casos, estão compreendidos entre 10% a 20% do valor pago.
Porém, apenas com a análise individual de cada caso é que será possível averiguar tal índice, pois há situações em que tal percentual pode ser maior e mesmo assim ser considerado legal, senão vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PARTE SUBSTANCIAL DA DÍVIDA. RESTITUIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. RETENÇÃO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. BASES FÁTICAS DISTINTAS. 1. O pagamento inicial do valor do negócio descaracteriza-se como arras confirmatórias quando representa o adimplemento de parte substancial da dívida. 2. É cabível a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 20% a título de indenização em caso de rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor. Precedentes. 3. Não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas. 4. Recurso Especial conhecido em parte e provido. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp 761.944; Proc. 2005/0099618-8; DF; Quarta Turma; Rel. Min. João Otávio de Noronha; Julg. 05/11/2009; DJE 16/11/2009)

(…)

Em outra esfera, há situações em que o devedor já está utilizando o imóvel. Nesses casos, o valor percentual retido pelo credor pode ser mais elevado. Na maioria das situações está compreendido entre 20% e 30% do valor pago, mas, também, poderá ser alterado dependendo da situação. E a retenção percentual é justa, pois o valor abrange dentre outros, os ônus da depreciação e o próprio uso do bem. Vejamos:

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Comprador que pleiteia rescisão do contrato por insuportabilidade do pagamento das prestações. Possibilidade, decretada a culpa do comprador. Entendimento jurisprudencial sobre o tema. Retenção integral dos valores pagos Possibilidade, no caso, para compensar a ocupação do imóvel e os tributos incidentes e devidos até a data da efetiva desocupação a evitar o enriquecimento sem causa do devedor, diante fruição do bem sem a devida contraprestação Inexistência de infringência ao disposto no artigo 53 da Lei nº 8.078/90. Direito de retenção e indenização por eventuais benfeitorias (úteis e necessárias), bem como acessões, apurando-se o quantum em liquidação de sentença. Medidas destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença, em parte, reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP; APL 9169616-39.2008.8.26.0000; Ac. 5651364; Guarulhos; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 31/01/2012; DJESP 23/02/2012)

(…)

Já com relação à forma de devolução do valor pago, o entendimento é pacifico, ou seja, o saldo de direito a ser ressarcido ao devedor deve ser feito por intermédio de uma única parcela e no ato da rescisão, não sendo aceitável o condicionamento da devolução a venda da unidade, parcelamento ou outra situação futura imprevisível. Isso porque ao operar a rescisão do contrato, o objetivo maior é fazer com que as partes retornem a mesma situação de antes da avença. Vejamos:

95316849 – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. ADESÃO A PLANO DE POUPANÇA PARA FUNDO HABITACIONAL. RESCISÃO PLEITEADA PELOS ASSOCIADOS. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. Fixação da retenção em 20% do montante pago, que cobrem razoavelmente as despesas. Devolução de 80% dos valores pagos devidamente corrigidos e de uma só vez. Inconformismo apenas quanto à forma de devolução. Descabimento. Devolução do saldo em única parcela a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP; APL 0007245-46.2002.8.26.0114; Ac. 5586339; Campinas; Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 30/11/2011; DJESP 16/01/2012)

(…)

Soberano, também, é o entendimento de que nos casos em que a ação de rescisão é proposta pelo compromissário vendedor (credor), o compromissário comprador (devedor) poderá não apresentar reconvenção para pleitear a devolução do que lhe é de direito, assunto, também, sumulado. Vejamos:

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Mesmo com tal possibilidade, em algumas situações o compromissário comprador poderá ter que fazer uso de tal ferramenta processual, razão pela qual é imprescindível o estudo do caso de forma individualizada.

Não obstante tudo isso, em algumas situações o compromissário comprador poderá repassar o imóvel a terceiros, desde que exista a concordância do credor, situação em que, muitas vezes, resulta na redução de prejuízos.

Destarte, é fundamental que o devedor saiba que mesmo inadimplente é possuidor de direitos que são resguardados pelo Poder Judiciário e a busca pelo que a Lei assegura poderá culminar com a diminuição de prejuízos.

Fonte: http://www.conjur.com.br/2013-fev-08/comprador-imovel-nao-esquecer-direitos-rescisao

Cuidado! Como evitar decpeções ao comprar um imóvel.

O mercado imobiliário oferece várias opções para quem quer adquirir um imóvel, porém, deve-se tomar alguns cuidados ao adquirir um imóvel que ainda não foi construído. Assim, saiba como evitar um mau negócio.

1˚) vícios internos do imóvel:

 

  • Rachaduras: trincas que podem ter origem no reboco ou na própria estrutura do prédio;
  • Infiltrações: decorrente de problemas no reboco, secagem da alvenaria ou mesmo incorreta aplicação de materiais na pintura;
  • Vazamento acústico: quando o som passa pelas paredes, de um apartamento para o outro ou para o corredor, de forma a comprometer a privacidade dos proprietários;
  • Altura do pé direito: existe uma altura mínima estabelecida pela ABNT para cada tipo de construção, sendo que seu desrespeito pode prejudicar a circulação de ar do apartamento e comprometer seu uso normal;
  • Aplicação de Material Diverso do Constante no Memorial Descritivo: azulejos, pias, batentes de portas, armários, fiação elétrica e encanamento de marcas diferentes das constantes do Memorial Descritivo ou mesmo de qualidade inferior;
  • Falhas de Impermeabilização: em áreas sujeitas a contato externo com água, a aplicação incorreta ou não aplicação do impermeabilizante pode gerar infiltrações que com o passar do tempo podem comprometer a segurança da obra;
  • Nivelamento do piso: a falta de nivelamento do piso pode causar acúmulo de água em pontos indevidos e causar infiltrações e danos ao próprio apartamento e aos apartamentos vizinhos;
  • Invasão do espaço aéreo: construção de sacadas ou uso de sacada como cômodo não previsto no memorial descritivo da obra;
  • Metragem: embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização.

 

2˚) vícios das áreas comuns do imóvel:

 

  • Insuficiência de Elevadores: existe norma para o cálculo da quantidade de elevadores necessários a atender aos moradores e esta norma muitas vezes não é respeitada, gerando transtornos aos moradores principalmente em horários de pico;
  • Fluxo de Garagem: o fluxo de veículos que transitam na garagem, bem como os locais de entrada e saída têm que obedecer normas técnicas que permitam seu uso com conforto;
  • Tamanho das Garagens: também há normas para o tamanho mínimo das garagens, bem como para o seu acesso que devem ser respeitadas na construção;
  • Segurança dos equipamentos de diversão e lazer: os equipamentos de lazer: balanços, escorregadores, gangorra, piscina, sauna, salão de festas, banheiros sociais, etc, todos devem respeitar normas de segurança para que seu uso não seja prejudicial a saúde ou a vida das pessoas;
  • Existência dos itens de lazer prometidos: quadras poli esportivas, piscinas, pistas para caminhada, sala de ginástica, churrasqueira, cobertura coletiva, etc, quando constam do Memorial Descritivo e devem existir no imóvel);
  • Instalações adequadas para funcionários: existem normas na legislação trabalhista quanto às instalações necessárias para o desempenho do trabalho dos funcionários do condomínio, como banheiros, refeitório, iluminação adequada, vestiários, que tem que ser respeitadas;
  • Aplicação de Materiais Diversos nas áreas comuns: pisos, instalações elétricas, metais e hidráulica das áreas comuns devem respeitar o contido no Memorial Descritivo e caso não respeitem, estarão em desacordo com a lei;
  • Escoamento de Águas Pluviais: deve o prédio dispor de encanamento, bombas e ralos suficientes a escoar a água das chuvas mesmo em caso de tempestades.

É importante destacar que, os vícios podem estar ocultos ou serem de fácil identificação. Para os vícios ocultos (que só aparecem com o tempo), o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias após a sua constatação. Já para os vícios de fácil identificação, o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias após a entrega do imóvel.

Dentro desta perspectiva, o Código de Defesa do Consumidor assegura nestes casos os seguintes direitos:

  • O consumidor pode pedir a rescisão contratual; ou
  • A reparação de todos os problemas em 30 (trinta) dias; ou
  • Solicitar um abatimento no preço.

E feita qualquer das opções acima, o consumidor ainda tem até 5 (cinco) anos para pedir indenização por danos materiais e morais, com base no CDC, embora a responsabilidade do construtor sobre a obra e sua segurança seja de 20 anos conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Ainda, você precisa de algumas dias:

1˚)Aceitação das Chaves - o consumidor só deve aceitar as chaves do imóvel, após vistoriar o mesmo e, apontados vícios na construção ou ausência de Habite-se, só receber as chaves quando sanadas as pendências e problemas. Vale ressaltar, que enquanto não receber as chaves, de forma legal, não correm juros sobre as parcelas a prazo;

2˚) Custos com corretagem - esta despesa, via de regra, é do vendedor. Acontece que muitos querem repassa-la ao consumidor. Se isto não for feito via contrato, por deliberação comum entre a construtora e o consumidor, é obrigação nula;

3˚) Diferenças de Metragem - é comum constar nos contratos de compra e venda, margens de tolerância na metragem dos imóveis. Entretanto, nunca vimos uma construtora errar em favor do consumidor, sendo, portanto uma cláusula abusiva e que pode ser anulada no Judiciário, devendo o consumidor exigir o abatimento no preço proporcional ao abatimento que a construtora fez no tamanho do imóvel;

4˚) Promessas não cumpridas - quando você vai comprar seu imóvel, milhares de promessas lhe são feitas, de forma verbal ou mesmo nos panfletos e propagandas, entretanto na hora da entrega do imóvel muitas não se concretizam. O Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda propaganda vincula o fornecedor. Daí a importância de colocar na proposta de compra e venda e no contrato de compra e venda, minuciosamente, tudo que fora prometido ou contratado, bem como guardar todas as propagandas, anotações e promessas feitas, de forma que não cumpridas, possam ser alvo de ação judicial específica para lhe exigir o cumprimento;

Fonte: IBEDEC

 

 

Direito Imobiliário – Cobrança de Juros pelas Contrutoras – Advogado especialista em Direito Imobiliário em Curitiba.

Cobrança Indevida de Juros.

A cobrança antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor.

Decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que as construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo comprador antes da entrega das chaves. A resolução aconteceu no julgamento do recurso com o qual a construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.

A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, o qual considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas. Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula “que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves”.

Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros. No caso julgado agora pela Quarta Turma do STJ, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada poupança.

Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1048706&tit=Construtoras-nao-podem-cobrar-juros-decide-STJ

Direito Imobiliário – O direito de restituição das arras – Contratos Imobiliários Curitiba – Advogado Imobiliário Curitiba.

O direito de restituição das arras prevalece sobre o direito da retenção, quando o desfazimento contratual se dá por impossibilidade de arcar com as prestações pactuadas.
Após desistir de imóvel, comprador tem direito à devolução de parcelas pagas corrigidas.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve, por unanimidade, a decisão que considerou abusiva cláusula de contrato de compra de imóvel comercializado pela empresa Franere – Comércio Construções Imobiliária Ltda. que previa a retenção de 30% dos valores pagos em caso de desistência do negócio. O Tribunal de Justiça do Maranhão (TJMA), ao desconstituir a cláusula contratual, determinou a devolução das parcelas pagas pela compradora corrigidas na forma do contrato.
Uma cliente da empresa imobiliária desistiu de um apartamento adquirido em 2002 e ajuizou ação para reaver os valores pagos por considerar abusiva a cláusula do contrato que previa a retenção de 30% do valor por parte da empresa vendedora. A cliente pediu a devolução das parcelas já pagas com o devido reajuste e consentiu com a retenção de 10% do valor pago a título de despesas administrativas. A compradora também pediu o pagamento de juros de 1% ao mês pela demora no ressarcimento. Em primeira instância, o pedido foi parcialmente atendido, o que foi mantido pelo TJMA.
Segundo considerou o tribunal maranhense, a cláusula do contrato que estabeleceu que a empresa poderia reter 30% do valor já pago era abusiva e deveria ser anulada. Também determinou o pagamento de 1% como juros de mora. Considerou-se que o princípio do pacto sunt servanda (o pacto deve ser cumprido), que rege os contratos, deveria ser flexibilizado em caso de abusos no acordo.
A empresa recorreu ao STJ, argumentado não haver ilegalidade na cláusula que prevê, em contrato de compra e venda de imóvel, a retenção de 30% dos valores recebidos. Alegou-se ainda que a empresa não teria dado causa à rescisão do contrato, sendo de responsabilidade exclusiva da cliente. Teriam sido violados os artigos 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o 418 do Código Civil (CC).
O artigo do CDC determina que não há perda total do valor das prestações nos contratos de compra e venda quando, por causa de inadimplemento, é pedido que o contrato seja terminado. Já o artigo do CC determina que o vendedor tem o direito de reter o sinal no caso do desfazimento do contrato, na hipótese de sua não execução. Também foi apontado pela empresa dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema).
Ao decidir, o ministro relator Massami Uyeda afirmou que a jurisprudência do STJ garante ao comprador o direito de entrar com ação para ser restituído parcialmente das importâncias pagas no caso de deixar de cumprir o contrato, por impossibilidade de cumpri-lo. Observou o ministro que, no caso, o que foi pago pela cliente era o sinal e várias parcelas. No caso, o desfazimento contratual ocorreu pela impossibilidade da autora de arcar com as prestações pactuadas, hipótese em que o sinal deve ser devolvido sob pena de enriquecimento ilícito”, comentou.
O ministro afirmou que o artigo 53 do CDC não revogou o 418 do CC, mas se um beneficia quem não deu motivo ao não cumprimento do contrato, o outro garante que o consumidor não perca tudo. O magistrado destacou que a jurisprudência do STJ tem entendido que a retenção de um percentual entre 10% e 20% do valor pago seria razoável para cobrir despesas administrativas. Com essa fundamentação, o ministro negou o recurso da empresa.
NOTAS DA REDAÇÃO
A relação estabelecida entre a empresa imobiliária e o comprador do imóvel é, indubitavelmente, uma relação jurídica de consumo, razão pela qual deverá ser regida de acordo com as normas e princípios do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), que juntamente com os princípios constitucionais, tem por escopo equalizar a relação jurídica tão desigual como é a de consumo.
Dentre os diversos princípios e direitos básicos do consumidor, destacamos o princípio da proteção contra as cláusulas abusivas, as quais estão dispostas, em rol exemplificativo no art. 51 do CDC, a seguir:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;
II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;
III – transfiram responsabilidades a terceiros;
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
V – (Vetado);
VI – estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor;
VII – determinem a utilização compulsória de arbitragem;
VIII – imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;
IX – deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;
X – permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;
XI – autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;
XII – obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;
XIII – autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;
XIV – infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais;
XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
XVI – possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias
Note-se que, ainda que o consumidor concorde com uma cláusula contratual, se for verificado que ela é notoriamente desfavorável ao consumidor, será considerada nula de pleno direito. Segundo ensinamento do Professor Marco Antonio Araujo Junior[1] a nulidade absoluta, “aplica-se somente à cláusula abusiva, e não efetivamente a todo o contrato. A natureza da sentença que reconhece a nulidade é constitutiva negativa, ou desconstitutiva, produzindo efeitos ex tunc”.
O art. 53 do CDC prevê que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações já pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento do devedor pleiteie a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Já o art. 418 do Código Civil dispõe se a parte que deu a arras não executar o contrato, poderá a parte que não deu motivo ao não cumprimento do contrato, desfazer o contrato e reter as arras.
Na decisão em comento, o desfazimento contratual ocorreu pela impossibilidade da autora de arcar com as prestações pactuadas, e segundo o Ministro relator Massami Uyeda nesse caso o sinal deve ser devolvido sob pena de enriquecimento ilícito.
Porém, também se entendeu razoável, para o ressarcimento das despesas administrativas e com propaganda, corretagem, recolocação no mercado dentre outras, a retenção de um percentual entre 10% e 20% do valor pago.
* Fonte: Texto de Daniella Parra Pedroso Yoshikawa, data da publicação 16/07/2009 – Decisão STJ
Notas de Rodapé

1. ARAUJO JUNIOR, Marco Antonio. Direito do Consumidor I: (tutela material do comsumidor) – 1ª ed. – São Paulo: Premier Máxima, 2008. – Coleção resumos de bolso.